買った物件の隣のジ〇イのクセが凄いんじゃぁ
この記事を監修する不動産王ｗです。
独身時代は高年収サラリーマンとして働きながら、その社会的地位を武器に節税目的でワンルームマンションを12室保有。2018年に法人化し、サラリーマン時代の貯蓄を元手に戸建て投資を開始しました。現在、保有件数は30戸を超え、不動産関連の手取り収入はサラリーマン時代の収入を軽く超えています。都心から地方都市に移住、フルタイム勤務の妻をアラサー副業主夫として支えています
このシリーズはワタクシ不動産王が遭遇した不動産投資をしていれば、まぁまぁの確率で遭遇するであろう事件を備忘録としてご紹介するものです。読み物としてお楽しみください。
実際のより具体的な不動産投資（築古住宅のリノベーション賃貸）の中身が伝わるかと思います。
物件情報
- エリア：主要都市郊外
- 築年数：50年程度（詳細不詳）
- 構造：木造平屋テラスハウス
- 購入金額：220万円
- 実質利回り：13.86％
購入までの経緯と目論見
タウン誌で280万円の長屋の半分（1戸）が売りに出されているのを見つけ、早速不動産会社に電話して内覧の予約をしました。
物件は、1棟に2軒入っている平屋住宅で、築年数不詳の木造住宅です。元々は紡績会社の社宅として建てられた住宅で、そのあたり一帯がその企業の社宅が立ち並んでいた様です（過去の航空写真にて確認国交省のHPから航空写真でタイムトラベルができます。馴染みの土地の変遷を眺めてみるのも面白いですよ）。
前面道路はあるものの私道のいわゆるどん詰まりの道で駐車場なしですが、一応接道義務は満たしています。
接道義務について、説明するわね。
不動産の価値は、道路に面しているかで大きく変わるの。諸条件はあるけど、幅4m以上の道路に自分の敷地が2m以上接していないと接道義務を満たすと言えず、基本的に建て直しができないので、土地の価値は大きく下がります（再建築不可物件）。
これは火事の時に消防車が通れる幅という話もあるけど、細かい話はgoogle先生に聞いてみてくださいね。また、道路幅が基準未満でも特例で接道義務OKという場合もありますのでそのあたりはよく確認しましょう（42条2項道路）。
物件自体、築古ではありますが下水道接続がある点と日当たりが良く、最寄駅からも徒歩10分程度だったので、駐車場を新たに作ってリフォームして賃貸に出せば確実に需要があると踏みました。
内覧当日の様子
内覧当日は不動産屋の社長に案内してもらった。（小さな不動産屋で事務のお姉さんと2名体制）
とりあえず価格交渉に使えそうなネタを探すｗ（重要）。どういう経緯で売りに出されたのか、販売反響状況など聞いた。すると隣の家のお爺さんに、売主と不動産屋の社長が隣を買いませんかと話したことがあるそうです。
300万円で爺さんと交渉したところ、
200万円でなら買ってやる！！
隣の爺さんはうちは200万円でなら買ってやる（言い方重要）との話で交渉は決裂したとのことである。ちなみに隣の爺さんには娘がいるらしく、交渉の席に同席していたかどうかは不明だが彼女は宅建資格持ちらしい。
宅建士とは、宅地建物取引士の略称で、不動産の売買や賃貸などの取引に関する法律や知識を有し、国土交通大臣から登録を受けた資格者です。
宅建士は、不動産の取引において、契約の締結、重要事項の説明、媒介などの業務を行うことができます。
宅建士の資格は、不動産業界で働く人にとって必須の資格であり、また、不動産取引に携わる人にとって、安心と信頼の証となっています・・・ちょっと手ごわいか？
物件自体は、3DKプラス庭の使いやすそうな間取り。しかし、かなり古くて、猫を室内飼いしていたため、汚れも酷かった。また、庭はあるが、雑草生え放題💦。ブロック塀で作られた庭を壊せば車は1台分確保できそうだ。ちなみに洗濯機は昭和臭漂う外置きでした。
そして購入へ（値段交渉）
内覧したところ、修繕費がかかる箇所はいくつかありました（床の張り替え、キッチンの交換、クロス張り替え、ブロック塀の取り壊し＆ガレージ造成、畳新調、電気ブレーカーの交換等々）が、それでも利回りを確保できる見込みがありました。
しかし、築年数的に不測の事態（雨漏りや配管類の瑕疵）が起こる可能性も考慮して、指値をすることにしました。
指値とは、不動産の売買価格を売り手が提示した価格よりも低く指定することです。指値をすることで、よりお得に不動産を購入することができます。
指値をするためには、不動産の相場を知っていなくてはいけませんが、売り手の状況も考慮する必要があります。売り手が急いで売却したい場合は、指値が通りやすくなるでしょう。
指値をするときは、必ず書面で行うようにしましょう。書面で行うことで、売り手との間にトラブルが起こった場合でも、証拠として残すことができます。
指値は、不動産購入の際に、よりお得に物件を購入するための有効な手段です。不動産購入を検討している方は、ぜひ指値を検討してみてくださいね。
指値をするときは、必ず売り手の心境になってみることが大切です。この物件は、数ヶ月前に隣との交渉で200万円を蹴っているとのことでした。また、280万円で売れていない状況も考慮すると、220万円で指値すれば、ギリギリ通るのではないかと思い勝負に出ました。
そしてより本気度を示すために、不動産屋に購入申込書を提出！
購入申込書とは、不動産屋から売主に「この金額で購入希望のお客さんがいます」という連絡をする際に、より本気度を示すために使われる書類です。
必ず購入しなければならない法的な根拠はありませんが、不動産屋としては、口頭で売主に値下げを伝えるよりも、書面にすることで交渉しやすいようです。
後日、不動産屋から連絡があり無事指値が通り戸建て1軒目を法人として取得することができました🎉
クセが強いじいさん登場ｗ
購入後に物件内部を確認していると、隣のじいさんが家にやってきて、
「この家、あんたが買ったんか」
「いくらで買ったんや」
等と話しかけてきました。
あ、関わったらあかんタイプや
もちろん購入金額なんて言いませんが、この先賃貸に出す予定というような話をしました。すると、
「借り手おらんやろ」
「俺が買うつもりやったんや」
「俺はヤクザやから気をつけろよ！？」
じいさんはさんざんな捨て台詞を吐き帰って行きました。
恐らく、じいさんは自分が購入できなかったのが悔しかったのでしょうけど、この先どうなるのやら・・・（「某」主要都市郊外ならでは、かもしれませんｗ）
リフォーム開始
何はともあれ、リフォームをしなくては話にならないので、早速リフォーム業者の選定に入ったのだが、いかんせん土地勘はまだあるもののツテがない・・・とおもったら、身内（後期高齢者スーパー顔広オカン）がその地区の近所に住んでいるではないですか。
実家のハウスメーカーが近所でリフォームも手掛けているとのことで、早速紹介してもらい見積もりを依頼、、、したものの想定金額の２倍近い金額の見積もりが😭
事情を聞いてみると、会社を通して下請けに仕事を流す関係上、どうしても割高になってしまうとのことでした。
しかーし、そこはオカンの〇阪オバハンパワー炸裂で爆裂交渉！結果、他の現場の建材の余りを回してくれる（横流しやー💦）という荒技で当初の想定金額近くまで削減することができました。
また、色々調べてみるとブロック塀解体の補助金が自治体から出る制度があり、それも活用することとした。やはり情報は投資において命ですね。
リフォームは業者にメイン所を任せながら、ドアノブの交換や庭のごみ撤去、浴室のペンキ塗り（古いお風呂なので、壁がコンクリートにペンキ仕上げ）など自分でできるところはDIYでコスト削減に少しでも貢献。
おかげで浴室の照明器具の配線を加工していたところ感電というものを生まれて初めて経験することができました⚡（良い子はマネしないでね。できる範囲で安全第一です）
ドキドキの入居者募集
リフォーム自体は特にトラブルもなく（工事中も隣のじいさんは頻繁に出没したが・・・💦）完了し、賃貸募集をどうするか調べたところ、ウチコミという大家が直接入居者を募集するサイトがあることを知り早速掲載を行った。
このサイトのいい点は入居者が仲介手数料無料という点である。大家は成約時に賃料の1ヶ月分を仲介手数料で支払う。
掲載して2週間で何件か内覧の予約が入り、実際に2軒ほど内覧があった。
1組目は海が近いので釣りのセカンドハウス用で、2組目は近くの工場の事務所用で検討とのことであったが、いずれも成約には至らず、、、
そのさらに2週間後に問い合わせの段階からすぐに入居したいとの連絡が入居希望者から入った。聞くところ、近所に住んでいるが夫との離婚に伴い2週間後に今の家を出ていかないといけなくなり、子供も３人いるので荷物も多く困っているとのこと。
事情が事情なので、すぐに入居可能である旨を説明して、結果募集開始から１月ほどの期間を経て晴れて金の生る木に小さな実が実ったのであった。
入居そのあとは？それと例のお隣さんは・・・
今現在もその入居者さんにはご入居頂いていおります。
途中雨漏りで屋根をふき替えたり、給湯器、ウォシュレットの故障、ドアクローザーの破壊！？等色々ありましたが、法人第一号物件としての思い入れもあり、なかなかに記憶に残る物件となりました。
ちなみに例のクセツヨじいさんですが、台風後の屋根の修理の際に、じいさん宅の雨どいが詰まって困ってるところをついでに掃除して直してあげたらえらく喜んでお駄賃までもらっちゃいました。
兄ちゃんええ奴やな
ほれ、お駄賃あげよう
この辺も大〇ならではの変わり身の早さですなｗ
まとめ
今回も不動産王監修のもと、実際に物件を購入・リフォームし賃貸に出すまでの流れを紹介させていただきました。
〇阪はクセツヨの魔境ですね。とりあえず煽り倒したクセツヨおじさんがそこまでクセツヨじゃなったので、オチが弱いことをお詫び申し上げますｗ
今後も自分で動く不動産投資ならではの小話を紹介していきますので、お楽しみにしてください。すべて実話（リアル）です。
