不動産事件簿Vol.6-3

事件続出の物件の続編

このシリーズはワタクシ不動産王が遭遇した不動産投資をしていれば、まぁまぁの確率で遭遇するであろう事件を備忘録としてご紹介するものです。読み物としてお楽しみください。

実際のより具体的な不動産投資（築古住宅のリノベーション賃貸）の中身が伝わるかと思います。

今回は民泊用物件のお話になります。

物件情報

• エリア：山奥
• 築年数：20年
• 構造：木造2階建
• 購入金額：230万円
• 実質利回り：50.0%！！

山奥の秘境で宿泊業 リフォーム編

前回からの続き

前回の隣の愛想のないオバはんの理由ですが、それはこの物件が競売に掛かった経緯にあると推察される。

ざっくり言うとこうだ。

1. 新築当初の所有者は会社を経営している社長
2. 愛想ないオバはんの息子がその会社の社員
3. 息子氏社長からあまりいい扱いをされていなかった模様
4. 社長の妻はオバはんの息子の幼馴染
5. 会社倒産
6. 社長夫婦も離婚・引っ越し
7. 家が差し押さえられる
8. オバはんの家が隣のため、隣のお爺さんが草の処理などを長年実施
9. 家が競売にかかる
10. 不動産屋が落札
11. 不動産王が購入（現在）

と言う経緯があるので、愛想ないのだと推察される。

ちなみにその息子とやらも近くに住んでいるのだが、これまたオバはんに似たのか愛想のない感じだ。

ちなみにお爺さんはよく話しかけてくるし、めちゃくちゃ愛想が良い。

ギャップ萌えしますねw

物件の近くにその「倒産社長」の生家（空き家）があるので、倒産社長がたまに帰ってくる（郵便物と墓参り）ので一度接触したことがある。

公図（こうず）とは、法務局に備え付けられている図面で土地の位置や形状を確定するための地図で法的な図面です。

後日、確認したが、ガレージは確実にウチの敷地であった。

さすがは倒産社長って感じですね、言ってることがめちゃくちゃｗ

ちなみに倒産社長は型落ち外車DQNカーで毎度賑やかに登場します。　

それ以降は、DQNが登場するたびに接触を避けていたので、特に被害はなかった。

触らぬ神に何とやら・・・まぁ貧乏神か疫病神っぽいけどｗ

とまぁ、前回の積み残しの裏事情が明らかになったところでリフォーム編本編へGO！

玄関のリフォーム

まず取り掛かったのは鍵の手配。

この物件には鍵がないので、先の物件でも登場した畳屋のデキるおっちゃんに鍵の取り付けを依頼。

鍵がないのは、どうも競売物件アルアルだそうだが、私にとっては初めての経験だ。

で、実際の金額は8.8万円と絶妙なラインに着地。

無事鍵付きの家に進化を遂げた。

間取りの変更

この畳屋のデキるおっちゃんには鍵の交換の時に来てもらっていて、中の大規模改造も頼むつもりで以下を施行してもらうことになった。

• トイレ増設（1箇所→3箇所）及びそれに伴う間取り改造
• クロス張り替え
• 浴室シャワー水栓交換

トイレなどの設備品については全部こちらで用意して、それを取り付けてもらうことにした。施主支給ってやつね。

なんて世間話をしながら、見積もりを出してもらった。間取り改造・トイレ増設・クロス張り替えで金額としては思ったよりも安く100万円ほどだった。

トイレは１Fに大きなものが一つのみだったので、１Fのトイレを2つに分割＆２Fのクローゼットの部分を改造してトイレとし、計3箇所とした。

これでお客さん用に2箇所、管理人用に1箇所でストレスなく使用できるはずだ。

キッチンリフォーム

キッチンは上から木目調のシートを貼ってモダンな感じに仕上げた。

なんせ枚数が多いので、かなり大変だったが我ながら上出来だ。

シートは扱いやすい壁紙シートを使用。

曲面や角の処理にはこちらが必要。

間違えてドライヤーにしないでね。

めちゃくちゃ熱くなるのでヤケド注意です。

ちなみにシステムキッチンの上から直接は貼れないので、元々の表面は剥がす必要あります。

余ったシートで分電盤カバーをおしゃれにしてみた。

余ったシートで出窓もおしゃれにしてみた。

シャワーは海外でよく見かけるレインシャワーを取り付けた。

冬でも体が温まりやすいのでおすすめだ。

IHコンロは新しいものを自分で調達＆取り付け

古い埋め込みオーブンは撤去して、DIYで棚を造作した。

電源が奥にあったので、棚には電子レンジを入れた。

水回りのリフォーム

水回り編

洗面所の水栓も新しいものに交換

レバーと蛇口が別のものなので探すのに苦労した。

ツーホールタイプっていうものらしいね。

自分で取り付けした。

工具はこちら。

これがないと洗面ボウルが邪魔で締め付けできない。

浴室の床タイルが2枚割れていたので、自分で似たタイルを探してきて張ることにした。

ちょっとタイルの色が違うのはご愛嬌ってことで。

乾燥時間含め、作業に丸2日かかった。

屋外・ペンキ塗り

ガレージの柱が錆だらけだったので、先日のタフマンを招集して一緒に作業した。

さすがはタフマン、一日もかからず終了した。

錆落としとかの下地処理もしっかりやったよ。

これで駐車3台分は余裕だ。屋根の下でBBQも楽しめる。

屋外・屋根の清掃

屋根は苔の汚れがひどかったので、ジモティーにて専門業者に依頼。

10万円で綺麗にしてくれた。

移動式の足場を使って器用にやっていたが、命綱なしでやってたのには驚きだった。

ってか、安全管理！！

雨樋の掃除も一緒にやってもらった。

雨樋に土が堆積して、そこから百合の花が咲いていた。

自然ってすごいよね💦

屋外・ベランダのリフォーム清掃

ベランダの手すりも苔でいっぱいだったので、これで洗浄

北側玄関のお家だと、日光が当たりにくく、苔や黒カビが蔓延りがちだけど、これを塗ってからしばらくは苔やカビが生えてこないので、おすすめですよ。

ついでに人工芝も敷きました。

人工芝はこれを使用。ふかふかで耐久性も強くおすすめです。

鳥のさえずりを聞きながら、ハンモックお昼寝は最高です。

屋外・門のリフォーム

外門がなかったので、自分（たち）で作ることに。

タフマン家族を招集（遊びにきてもらった）。

コンクリートブロックに鉄筋を通しモルタルを流し込んだ。

表面には陶器タイルを施工。

タイルのカットにはこれが必要となる。

カット中はいやーな音＆粉塵がすごいので、安全メガネと粉じんマスクが必須。

可能であれば、耳栓やイヤーマフも推奨！安全第一です。

ちなみに使った陶器タイルはこんなやつ。

床にも使える頑丈なやつです。

ポストは埋め込み式にしてみた

ちょっと目地の養生をサボったので、見た目が・・・

ついでに裏門もDIY。

この時は姉の犬友達一家がヘルプに来てくれた。

門って意外と高いんだよなー。

ちなみに営業開始後1ヶ月後に酔っ払ったゲストによって見事破壊されましたw

サービスショット（おまけ）

これは姉の家のイッヌさん↓

図体でかいけど、めっちゃ怖がりなレディーです。

宿の看板犬として画像提供してもらっていました。

床のリフォーム

ペットと泊まれる宿にしたいので、２Fの床は海外製（ラミフロア）のものを施工。

タバコを落としても、釘を打っても傷がつかない優れものだ。

管理会社がリフォームで取り扱っている商材を施工してもらった。

１Fのトイレと２Fの床を丸々やってもらって50万だった。

意外と安いが職人の腕は素人レベルだった。残念！

１Fの床は、フロアタイルを海外駐在中の友人S氏を招集しDIYした。

報酬は美味い肉でw

床の張り替えが完了した。

クロス張り

クロスはプロにお任せした。だって安いんだもん。天井のクロス貼りなんて素人には無理っす（体力面で）

ちなみに家具類は海外製のものをオークションで落札した。

一部、無印良品も利用。

以上、総額450万円（家財込み）のリフォームでした。

次回、民泊申請手続き編に続く・・・

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まとめ

さすがの大物案件、読んでるだけでクラクラする仕事量。だからそこの利回りですかね。民泊なので、稼働日数で考えるともっとえげつない利回りって感じがしますが・・・

次回作お待ちしております。