事件続出の物件の続編
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この記事を監修する不動産王wです。
独身時代は高年収サラリーマンとして働きながら、その社会的地位を武器に節税目的でワンルームマンションを12室保有。2018年に法人化し、サラリーマン時代の貯蓄を元手に戸建て投資を開始しました。現在、保有件数は30戸を超え、不動産関連の手取り収入はサラリーマン時代の収入を軽く超えています。都心から地方都市に移住、フルタイム勤務の妻をアラサー副業主夫として支えています
このシリーズはワタクシ不動産王が遭遇した不動産投資をしていれば、まぁまぁの確率で遭遇するであろう事件を備忘録としてご紹介するものです。読み物としてお楽しみください。
実際のより具体的な不動産投資(築古住宅のリノベーション賃貸)の中身が伝わるかと思います。
今回は民泊用物件のお話になります。
物件情報
- エリア:山奥
- 築年数:20年
- 構造:木造2階建
- 購入金額:230万円
- 実質利回り:50.0%!!
山奥の秘境で宿泊業 リフォーム編
前回の隣の愛想のないオバはんの理由ですが、それはこの物件が競売に掛かった経緯にあると推察される。
ざっくり言うとこうだ。
- 新築当初の所有者は会社を経営している社長
- 愛想ないオバはんの息子がその会社の社員
- 息子氏社長からあまりいい扱いをされていなかった模様
- 社長の妻はオバはんの息子の幼馴染
- 会社倒産
- 社長夫婦も離婚・引っ越し
- 家が差し押さえられる
- オバはんの家が隣のため、隣のお爺さんが草の処理などを長年実施
- 家が競売にかかる
- 不動産屋が落札
- 不動産王が購入(現在)
と言う経緯があるので、愛想ないのだと推察される。
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いや私全然関係無いし・・・
ちなみにその息子とやらも近くに住んでいるのだが、これまたオバはんに似たのか愛想のない感じだ。
ちなみにお爺さんはよく話しかけてくるし、めちゃくちゃ愛想が良い。
ギャップ萌えしますねw
物件の近くにその「倒産社長」の生家(空き家)があるので、倒産社長がたまに帰ってくる(郵便物と墓参り)ので一度接触したことがある。
![倒産社長](https://rakushiteokane.com/wp-content/uploads/2023/07/563ebbc8c15a8600030234eaeec581d1-150x150.jpg)
あんたがこの物件買った人か?
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あ、はい、そうですけど
![倒産社長](https://rakushiteokane.com/wp-content/uploads/2023/07/563ebbc8c15a8600030234eaeec581d1-150x150.jpg)
俺、たまにこうやって帰ってくるから、
車は邪魔なところに停めるなよ。
このガレージも厳密に言うと
ウチのものやから、使わせてもらうわ
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え、ガレージ付きという話で
この物件を不動産屋から
購入したんですけど・・・
![倒産社長](https://rakushiteokane.com/wp-content/uploads/2023/07/563ebbc8c15a8600030234eaeec581d1-150x150.jpg)
それ不動産屋が間違っとるわ。
ちゃんと確認してみ
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わかりました。
不動産屋に公図ももらっているので
今度確認しておきます
公図(こうず)とは、法務局に備え付けられている図面で土地の位置や形状を確定するための地図で法的な図面です。
後日、確認したが、ガレージは確実にウチの敷地であった。
さすがは倒産社長って感じですね、言ってることがめちゃくちゃw
ちなみに倒産社長は型落ち外車DQNカーで毎度賑やかに登場します。
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倒産して地元の人たちに迷惑かけたのに
平気な顔して帰って来られるってメンタル鋼だよな
それ以降は、DQNが登場するたびに接触を避けていたので、特に被害はなかった。
触らぬ神に何とやら・・・まぁ貧乏神か疫病神っぽいけどw
とまぁ、前回の積み残しの裏事情が明らかになったところでリフォーム編本編へGO!
玄関のリフォーム
まず取り掛かったのは鍵の手配。
この物件には鍵がないので、先の物件でも登場した畳屋のデキるおっちゃんに鍵の取り付けを依頼。
鍵がないのは、どうも競売物件アルアルだそうだが、私にとっては初めての経験だ。
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鍵がないので交換したいんですけど
これいくらくらいになりますかねー
鍵の写真撮ってるんで送りました
![デキる畳屋](https://rakushiteokane.com/wp-content/uploads/2023/07/1035233e5c7a3e06151f52a8d06148ef-150x150.jpg)
これだとドアが二つで合計4つのシリンダー交換だから、
正確には鍵屋に見積もってもらうけど
シリンダーごと交換で5~10万ってところかな。
場所どこです?
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〇〇っていう山奥です。
出張できますか?
![デキる畳屋](https://rakushiteokane.com/wp-content/uploads/2023/07/1035233e5c7a3e06151f52a8d06148ef-150x150.jpg)
不動産王さんのいるところなら
どこまででも行くけど
流石に今回は遠いから交通費を
別に貰わなあかんなあ
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いいですいいです。
なんせ他に頼めるような
業者さんのツテもないので
おっちゃんだけが頼りですw
![デキる畳屋](https://rakushiteokane.com/wp-content/uploads/2023/07/1035233e5c7a3e06151f52a8d06148ef-150x150.jpg)
はーい、任せといてー
で、実際の金額は8.8万円と絶妙なラインに着地。
無事鍵付きの家に進化を遂げた。
間取りの変更
この畳屋のデキるおっちゃんには鍵の交換の時に来てもらっていて、中の大規模改造も頼むつもりで以下を施行してもらうことになった。
- トイレ増設(1箇所→3箇所)及びそれに伴う間取り改造
- クロス張り替え
- 浴室シャワー水栓交換
トイレなどの設備品については全部こちらで用意して、それを取り付けてもらうことにした。施主支給ってやつね。
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ここで宿泊施設を開業しようと思うんですよねー
![デキる畳屋](https://rakushiteokane.com/wp-content/uploads/2023/07/1035233e5c7a3e06151f52a8d06148ef-150x150.jpg)
そうなんですか!
でしたら私が定年退職した後は管理人として雇ってくださいw
ここはめちゃくちゃ環境良くて健康的に過ごせそうです。
一度、管理人という仕事したかったんですよねー。
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是非是非、一度完成したら遊びにいらしてください
なんて世間話をしながら、見積もりを出してもらった。間取り改造・トイレ増設・クロス張り替えで金額としては思ったよりも安く100万円ほどだった。
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トイレは1Fに大きなものが一つのみだったので、1Fのトイレを2つに分割&2Fのクローゼットの部分を改造してトイレとし、計3箇所とした。
これでお客さん用に2箇所、管理人用に1箇所でストレスなく使用できるはずだ。
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キッチンリフォーム
キッチンは上から木目調のシートを貼ってモダンな感じに仕上げた。
なんせ枚数が多いので、かなり大変だったが我ながら上出来だ。
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シートは扱いやすい壁紙シートを使用。
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曲面や角の処理にはこちらが必要。
間違えてドライヤーにしないでね。
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めちゃくちゃ熱くなるのでヤケド注意です。
ちなみにシステムキッチンの上から直接は貼れないので、元々の表面は剥がす必要あります。
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余ったシートで分電盤カバーをおしゃれにしてみた。
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余ったシートで出窓もおしゃれにしてみた。
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シャワーは海外でよく見かけるレインシャワーを取り付けた。
冬でも体が温まりやすいのでおすすめだ。
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IHコンロは新しいものを自分で調達&取り付け
古い埋め込みオーブンは撤去して、DIYで棚を造作した。
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電源が奥にあったので、棚には電子レンジを入れた。
水回りのリフォーム
水回り編
洗面所の水栓も新しいものに交換
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レバーと蛇口が別のものなので探すのに苦労した。
ツーホールタイプっていうものらしいね。
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自分で取り付けした。
工具はこちら。
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ワンホール混合栓のロックナットの取外し・締付に
これがないと洗面ボウルが邪魔で締め付けできない。
浴室の床タイルが2枚割れていたので、自分で似たタイルを探してきて張ることにした。
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ちょっとタイルの色が違うのはご愛嬌ってことで。
乾燥時間含め、作業に丸2日かかった。
屋外・ペンキ塗り
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ガレージの柱が錆だらけだったので、先日のタフマンを招集して一緒に作業した。
さすがはタフマン、一日もかからず終了した。
錆落としとかの下地処理もしっかりやったよ。
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これで駐車3台分は余裕だ。屋根の下でBBQも楽しめる。
屋外・屋根の清掃
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屋根は苔の汚れがひどかったので、ジモティーにて専門業者に依頼。
10万円で綺麗にしてくれた。
移動式の足場を使って器用にやっていたが、命綱なしでやってたのには驚きだった。
ってか、安全管理!!
雨樋の掃除も一緒にやってもらった。
雨樋に土が堆積して、そこから百合の花が咲いていた。
自然ってすごいよね💦
屋外・ベランダのリフォーム清掃
ベランダの手すりも苔でいっぱいだったので、これで洗浄
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北側玄関のお家だと、日光が当たりにくく、苔や黒カビが蔓延りがちだけど、これを塗ってからしばらくは苔やカビが生えてこないので、おすすめですよ。
ついでに人工芝も敷きました。
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人工芝はこれを使用。ふかふかで耐久性も強くおすすめです。
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鳥のさえずりを聞きながら、ハンモックお昼寝は最高です。
屋外・門のリフォーム
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外門がなかったので、自分(たち)で作ることに。
タフマン家族を招集(遊びにきてもらった)。
コンクリートブロックに鉄筋を通しモルタルを流し込んだ。
表面には陶器タイルを施工。
タイルのカットにはこれが必要となる。
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カット中はいやーな音&粉塵がすごいので、安全メガネと粉じんマスクが必須。
可能であれば、耳栓やイヤーマフも推奨!安全第一です。
ちなみに使った陶器タイルはこんなやつ。
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パンテック コレクション スペインタイル Viggo ビッゴ
木目 ミックス 石目 テラコッタ リフォーム
リノベーション モザイク DIY アンティーク デザイン
床にも使える頑丈なやつです。
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ポストは埋め込み式にしてみた
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ちょっと目地の養生をサボったので、見た目が・・・
ついでに裏門もDIY。
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この時は姉の犬友達一家がヘルプに来てくれた。
門って意外と高いんだよなー。
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外構 片開き 門柱タイプ 0910【地域限定送料無料
09-10 高さ100cm 扉幅90cm 外 激安門扉
ちなみに営業開始後1ヶ月後に酔っ払ったゲストによって見事破壊されましたw
サービスショット(おまけ)
これは姉の家のイッヌさん↓
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図体でかいけど、めっちゃ怖がりなレディーです。
宿の看板犬として画像提供してもらっていました。
床のリフォーム
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ペットと泊まれる宿にしたいので、2Fの床は海外製(ラミフロア)のものを施工。
タバコを落としても、釘を打っても傷がつかない優れものだ。
管理会社がリフォームで取り扱っている商材を施工してもらった。
1Fのトイレと2Fの床を丸々やってもらって50万だった。
意外と安いが職人の腕は素人レベルだった。残念!
1Fの床は、フロアタイルを海外駐在中の友人S氏を招集しDIYした。
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報酬は美味い肉でw
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床の張り替えが完了した。
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クロス張り
クロスはプロにお任せした。だって安いんだもん。天井のクロス貼りなんて素人には無理っす(体力面で)
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壁紙とベッドのシーツの
コントラストが印象的です
ちなみに家具類は海外製のものをオークションで落札した。
一部、無印良品も利用。
以上、総額450万円(家財込み)のリフォームでした。
次回、民泊申請手続き編に続く・・・
まとめ
さすがの大物案件、読んでるだけでクラクラする仕事量。だからそこの利回りですかね。民泊なので、稼働日数で考えるともっとえげつない利回りって感じがしますが・・・
次回作お待ちしております。