不動産事件簿Vol.2

入居者の天国と地獄

このシリーズはワタクシ不動産王が遭遇した不動産投資をしていれば、まぁまぁの確率で遭遇するであろう事件を備忘録としてご紹介するものです。読み物としてお楽しみください。

実際のより具体的な不動産投資（築古住宅のリノベーション賃貸）の中身が伝わるかと思います。

今回は入居者さんの当たり外れでこんなにも賃貸経営の手間がかわるか、、、と思い知らされた一件についてご紹介させていただきます。

物件情報

• エリア：某主要都市近郊
• 築年数：40年
• 構造：木造戸建3階建
• 購入金額：350万円
• 実質利回り：15.14%

購入までの経緯

今回の物件は事業化してから２件目となる物件ですがアットホームで見つけました。

町工場などの中小企業が多い都市で駅からも徒歩10分で2駅利用可能、周辺はスーパーなどの生活施設も多く住環境としては申し分なし。

その一方で路線価も結構高いので、基本的には1,000万円を切る物件だと駐車場がないケースが多いのだが、この物件は売り出し価格が450万円で駐車場付きという好条件であった。

敷地面積は20坪に満たないが、狭所をうまく工夫して建築された印象で、例のごとく速攻で不動産屋に電話連絡し、すぐに内覧の予約をしました。

＼スーモのアンケートもよろしくね！／

お宅拝見！物件内覧

先の通り、立地は申し分ないのだがガレージには石材や建材が所狭しと放置！

さらには家の中は家財が大量に残されており！！

ドアや壁に殴って穴が空いたような跡がいくつも！！！

もちろん、窓ガラスも破損していたし、例に漏れず汚れも酷かった😢

聞くところ、事業が立ち行かなくなり任意売却に近い感じで売っているとのことで、現在は売主は別の場所に住んでいるようでした。

そのため、物件自体は物置のような感じで使っているとのことで、残置物の撤去代をこちらで持つので指値で売主に350万円にて交渉してもらうようにしてもらった（売り出し価格は450万円）。

もちろん恒例の購入申込書は記入した。

さーてみんなでリフォームだ！

交渉の結果、無事350万円で購入することができた。よくよく聞いてみるとサイトの都道府県ランキングで総合2位になっていたらしく、かなり内覧の予約が入っていたのだが、不動産屋が内覧案内してから中の汚さで断られるケースが多かったようだ。

不動産屋としても案内するのに疲れたとかなんだかで、具体的に購入金額を提示している自分に決めてくれたらしい。もしかしてオレ持ってる？？ｗ

そんな感じで中の残置物というゴミを撤去するのだが、駐車場は軽自動車がギリギリの大きさ。

仕方がないので近くのコインパーキングに車を停めて、少しずつゴミを出していった。

物件のごみをごみ処理場へピストン輸送するのにトータル50往復はしたように記憶している。また、これまでに見たことのない埃の量を目にした。スス汚れだったらまっくろくろすけが出てきてももはや不思議ではない、、、

具体的なリフォームの内容としては

• 風呂のリフォーム
• 畳の交換
• 窓ガラスの交換
• 玄関周りの工事（ドア、門柱の残骸）
• ベランダ防水工事
• 部屋壁の塗り替え
• トイレの交換（和式→洋式）
• 洗面台の交換
• 建具の交換
• キッチン交換など

かなり大掛かりな内容である。全部頼むと500万円コースである。ひえぇ・・・

ここからが動く不動産投資の醍醐味（ごみ捨てで既に動きまくっているけど・・・）、色々コスト削減策をひねり出す。

費用を抑える工夫として、まず風呂のリフォームは壊さずに塗り替えで行った。

FRPの浴槽の場合は塗り替えで新品同様に復活が可能である（専門業者でないとすぐに剥がれてくるので、業者選定は重要）。これでまるっと交換した場合の半額以下の20万円くらいで済むのだ。

トイレの工事と玄関周りの工事は今なら自分でやっちゃうかも？だけど、この時は業者に依頼した。

その代わりと言っちゃなんだが、その他のものは全部自分でDIYした。

漆喰塗りや砂壁を剥がす作業はかなり大変なのだが、身内の協力もあり心折られずに完遂することができた。

よくよく聞いてみると、この物件近くに中華が絶品のお店や、精肉店がかなり美味しい弁当を売っていたので、それ目当てで手伝いに来てくれていたようである。こちらとしては理由なんでどうでもよかですｗ

作業中や作業後はみんなで食事するというのが定番コースとなっていた。ちなみに中華料理屋さんの中国人店主には、我々が毎回すごい量を頼むのでちょっとした有名客になっていた。

ちなみに漆喰塗りなんですが、3度塗りが基本で、地味に水分を含んで重いので、ココロとカラダにダブルでダメージを与えてくれますヨ。

なんやかんやで和室1室分の壁だけで、2日ほど掛かってしまった。しかも、当時は作業に不慣れなため、どうしても厚塗りになってしまい、見積もりした資材が底をつき追加購入することに、、、後の経験に活きたとはいえ、この部分はプロに頼んだのと大して金額差はなかったように思う。

廊下や階段部分も砂壁だったので、地道にスクレーパーで削り取ってコンクリ下地の状態にして、同じく漆喰で仕上げる予定でした。

しかしお手伝い組に打診すると、なんんかこっちの方が味が出ていい感じだよ！？と謎理論でやんわり手伝いを拒否された😭

まぁ細かいことは気にしないようにして、おしゃれでモダンなコンクリ打ちっぱなしのデザイン古民家ということにしておいた。

漆喰作業大変です💦

色々あったものの、業者お任せプランに比べてリフォーム費用を半額以下に抑えることができました（抑えられたのは格安人件費の労働者をこき使ったからといううわさもあるが・・・）。

サラリーマンに全く同じことをやれというのは難しいですが、このひと手間が実質利回りを大きく変えるんですよ！

土日にコツコツでも全然OKなのでぜひチャレンジしてみましょう。

入居者募集！天国と地獄ｗ

賃貸募集は1軒目と同じ、ウチコミというサイトと地元の不動産屋に依頼した。

12月に募集開始すると年末にすぐに地元の不動産屋から連絡があり、無事入居者が決まった。やったー！

不動産投資のリスクとしては空室リスクがあるので、募集後に客付きが早いのはすごくありがたい。今回は物件の立地も良かったのもあると思いますね。

入居者その1（天国編）

1組目の入居者さんは中年のご夫婦でとても綺麗好きな方した。

自営業をされている方ではあったが具体的な仕事内容は当初知らなかった。

当初、というのには訳があって、入居して1年ほど経ったある日、天井から雨漏りしてるので修理してほしいとの連絡が、、、

早速業者さんに現地見積もりを依頼してみてもらったところ、雨漏というかベランダ横の壁付近から水が入っているようで、屋根裏に潜ってみないと詳しいことはわからないとのことであった。

残念なことにこの物件には屋根裏点検口がなく、天井に穴を開けないといけないという話であった。

そして、その話を入居者さんに伝えると、なんと入居者さんは『私が穴あけていいですか』と仰るではないですか。

よくよく話をしていくと自営業というのは内装屋さんという話であった。天井点検口まで作れるそうで、材料費のみで作成してくれるというまさに神のような入居者様でございました。

結局、防水工事は10万円ほどで完了して天井点検口まで新しく設置されるというなんとも有難い話となった。

その神のような入居者様は2年ほどで駅近のマンションに引越されるとのことで、退去立ち合いは私が行ったのだが、入居当初よりも家が綺麗になっていた！？のは、さすがとしか言いようがない。

もちろん退去費用はゼロでその場で精算＆お見送りした。

こんな入居者さんばかりだと家賃保証会社とかクリーニング代とか取らなくていいのになあ、、、としみじみ思ったものです。

入居者その2（地獄編）

その次にご入居されたのが、子連れファミリーだったのですが、入居期間２年を超えようかというときに突如家賃の入金がストップした。

もちろん電話連絡したものの留守電のままで一向に折り返しの電話も来ない。嫌な予感がしたので、賃貸保証会社に連絡して、現地確認してもらいました。

そこで判明したのはインターホンが鳴らない（電気が止まっている）、室内に家財はあるようだが、人の気配はないとのことなので、引き続きコンタクトを試みてもらっているところである。

こちらについては、また進展があればこちらで記事にしていきたいと思います。家賃滞納も大家業やるにあたっては頭の痛い問題です😢

まとめ

順調に思えた賃貸物件でまさかの事件が、、、この後の展開が気になりますね

コ⚪︎ン君が出てくるような事態にならなければ良いですが、、、😱

不動産王様、いつもご寄稿ありがとうございます。続報ありましたらまたお待ちしております。そしてなによりも早い解決をお祈り申し上げます。

ほんとに色々あるんですね💦