事件続出の物件の続編
この記事を監修する不動産王ｗです。
独身時代は高年収サラリーマンとして働きながら、その社会的地位を武器に節税目的でワンルームマンションを12室保有。2018年に法人化し、サラリーマン時代の貯蓄を元手に戸建て投資を開始しました。現在、保有件数は30戸を超え、不動産関連の手取り収入はサラリーマン時代の収入を軽く超えています。都心から地方都市に移住、フルタイム勤務の妻をアラサー副業主夫として支えています
このシリーズはワタクシ不動産王が遭遇した不動産投資をしていれば、まぁまぁの確率で遭遇するであろう事件を備忘録としてご紹介するものです。読み物としてお楽しみください。
実際のより具体的な不動産投資（築古住宅のリノベーション賃貸）の中身が伝わるかと思います。
今回は民泊用物件のお話になります。
物件情報
- エリア：山奥
- 築年数：20年
- 構造：木造2階建
- 購入金額：230万円
- 実質利回り：50.0%！！
民泊の申請編
前回の洋館のリフォームが完成して、今回はいよいよ民泊（正式には住宅宿泊事業）の申請の手続きである。
実家の民泊で隣県での申請は経験済みなので余裕余裕〜とか思ってとりあえず保健所に向かう。
あのーすみません、
民泊の申請で話を聞きたいのですが
担当者さんいらっしゃいます？
窓口のおば様が担当に取り次ぎに行き待つことしばし・・・
民泊の担当の〇〇です。民泊の申請は初めてですか？
隣県で民泊やってますので
申請もしたことがあります。
では、大丈夫そうですね。
以前、農家民泊がテレビで話題になった時に、
私もやりたいとか言って、たくさん相談に来られたのですが、
膨大な書類を揃えないといけないのを知って、
皆さん断念されたので私の管轄では民泊はほぼ無いんですよねw
たしかに書類のスタンプラリー感ありますね💦
そうなんですよねー。
しかも、ご近所関係に説明とかがこの辺りだとネックで、
断念するってケースも多いんですよ。
山間のエリアは特に閉鎖的な人が多いので
外部からの人を嫌がるんですよね。
あー（隣のおばさんと息子とか、まさにその典型だ）
では、申請関係の書類お渡ししますねー
・・・ドサッ・・・（約100ページの資料）
ん？なんか前回より増えているような・・・
あ、ちなみにここの県は独自の許可証が必要なので
やり方はこちらに書いていますが
簡単に説明しますね。
まず、これが〇〇に必要な書類で・・・くぁｗせｄｒｆｔｇｙふじこ
以下呪文
オデ ワカッタ
オデ ガンバル
とにかく独自の申請許可証に必要な書類作成が面倒だ。
要は近所の自治会を回って集会を開いて説明してとか、両隣の家のサインとかめちゃくちゃ面倒だ。
隣県の場合は○m以上離れていれば、説明不要とかだったのだが、そういった例外もない。
それを回避するには住宅宿泊事業の申請ではなく、旅館業法での申請をしなくてはならないのだが、それには建築済証が必要でこの物件は競売だったのでそういう書類は無い。
ちなみに民泊新法と旅館業法の違いは以下の通り。
民泊新法は年間180日。
さらに自治体によっては週末しか営業を認めていないところもあり、実質的に180日未満の営業しか行えない場合も。
大阪市や東京都大田区などで実施されている特区民泊制度であれば営業日数の上限はありませんが、二泊三日以上の予約しか受け入れができないなどの制限あり。
その点、旅館業法では宿泊日数に規制がないため、収益を最大化することが可能。
旅館営業の許可を取れるのは、原則として以下の用途地域に限られる。
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、商業地域、近隣商業地域、準工業地域、用途地域無指定の地域、都市計画区域外
特別用途地区の指定により営業が可能な地域（熱海市などに設定あり）
一方、民泊新法では用途地域の制限がないため、住宅地で開業できるのは大きなメリットだ。
民泊新法では住宅に必要な「キッチン、浴室、トイレ、洗面設備」が必要となるが、旅館業法ではキッチンの規定がない。
民泊新法で宿泊者の寝室に使用する面積が50平米以下の場合は、消防法上の用途が住宅扱いとなるため、住宅用の火災報知機を設置するだけで足りる。
それ以外の場合は、原則として民泊新法・旅館業法とも共通の消防法規定が適用され、自動火災報知設備や避難誘導灯の設置などが必要だ。
つまりお金がかかる。
住宅宿泊事業法では、民泊ポータルサイトを利用してオンラインで必要書類をアップロードし、届出を行う形式。
必要書類を集めたり、ポータルサイトを利用したりするのは少々大変だが、旅館業法に比べて関係機関に行く手間を減らせる点では楽になる。
旅館業法では、まず保健所に事前相談に行き、持参した図面を見ながら許可取得への指導を受ける。
その後、消防署に行って消防法令に適合するための工事手続きについて相談したり、建築課（自治体により名称は異なる）に行って建築基準法に適合するかどうかを確認したりする必要がある。
なお、図面は「保健所と消防署は内法・建築課は壁芯の寸法入り」のものを提示する。今回は建築確認済みの図面がないので旅館業法は諦めた。
説明会や消防査察等を終え、必要書類が揃ったら、再度保健所に行って書類を確認してもらい、問題がなければ申請料を支払って現地調査の日程を決める。
調査を受けて問題なければ許可証が交付され、営業が可能となる。
総じて旅館業法のほうが手間と時間がかかる。
なお、これらの届出や許認可の作業は行政書士などに発注することも可能で30万円程度が相場だ。
民泊新法ではフロントの設置は不要。
対して旅館業法ではフロントを設けることが原則だ。
旅館業法では一人あたり客室床面積を3.3㎡以上確保しなければならない（収容人数や営業形態により若干異なる）など、客室の面積と定員に関する規制がある。
旅館・ホテルと簡易宿所では要件が異なるほか、自治体によっても判断が異なるため、保健所に確認が必要だ。
民泊新法でも一人あたり3.3㎡以上の客室床面積が必要。
以上が旅館業法と民泊新法の主な違いである。
上記は民泊の中でも民泊新法にポイントを絞って述べたのだが、そもそも民泊は「簡易宿所」「特区民泊」「新法民泊」の大きく3種類に分けることができる。
①簡易宿所（旅館業法）
一般的に、簡易宿所とは複数人数で共有して使用する宿泊所を指す。
具体的には、民宿やペンション、カプセルホテル、スポーツ合宿施設、山小屋、スキー小屋などが該当。
一番の特徴は、宿泊日数制限と年間営業日数制限がないため、日数に縛られずに民泊運営が可能であることだ！
ただし、3種類の中で一番申請が難しく、簡易宿所として営業することは容易ではない。
簡易宿所の主な特徴は以下の5点。
宿泊日数制限と年間営業日数に制限がない
申請が3種類の中で最も難しい
住居専用地域での営業ができない
ホテル・旅館として扱われるため、建築基準法が定める構造設備を有している必要がある
最低床面積3.3㎡/人以上が必要
②特区民泊（国家戦略特別区域法）
2つ目は、産業の国際競争力を高めることを目的として施行された国家特別区域戦略法で定められた民泊事業「特区民泊」。
特区民泊は、国家戦略特区に指定されている（国家戦略特区に指定されているエリアの中でも、条例が定められた）自治体のみで認められた民泊だ。
旅館業法に基づく営業許可は必要ありませんが、都道府県知事への認定申請を行う必要がある。
特区民泊の主な特徴は以下の7点。
運営できる地域が限られている
認定手続きの手間と費用が一番かからない
宿泊日数が最低2泊3日以上
1居室の床面積が原則25㎡以上
物件所有者と宿泊者の共同使用ができない
緊急時、外国語を用いた情報提供が必要
浴室や台所などの洗面設備が必要
③新法民泊（住宅宿泊事業法）
3つ目は、2018年に新しく施行された住宅宿泊事業法が定める民泊事業「新法民泊」。
新法民泊は、オンライン上で所定書面の届出を行うだけで簡単に民泊を始めることができる。また、宿泊施設が住宅として扱われるため、住宅専用地域での運営が可能。
ただし、営業日数は年間180日以内に定められ、常に宿泊施設として利用することはできない。
加えて、物件の所有者である家主が不在である場合は、住宅宿泊管理業者に住宅管理業務を委託する必要がある。
新法民泊の特徴は以下の5点。
営業できるのは年間180日以内
申請の難易度が最も低い
家主が不在の場合は、住宅宿泊管理業者に業務委託しなければならない
住居専用地域での営業が可能
最低床面積3.3㎡/人
今回は新法民泊（住宅宿泊事業法）で許可をとることにした。
以下申請に必要な書類並びに届出の流れ（スタンプラリー）を紹介する。
民泊開業の際に周辺住民への周知が必要
住宅宿泊事業者、つまり民泊オーナーの方々には、民泊を開業することを近隣住民に周知する義務がある。
住民説明会を自治会などに対して実施する。これが非常に面倒だった。
【必要な設備】
民泊新法下で最低限必要な設備は「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」だ。
この4つがあれば、民泊新法の届出をする資格があるということだ。
【居住要件】
居住条件は次の3つのうち、どれか1つの条件に当てはまれば届出を行うことができる。
現に人の生活の本拠として使用されている家屋
入居者の募集が行われている家屋
随時その所有者、賃貸人又は転借人の居住の用に供されている家屋
民泊新法の届出の流れ（スタンプラリー）
届出前の確認事項
必要書類集め
立ち入り検査
届出はこの3つの段階から成っている。
民泊新法で1番苦労するのが必要書類集めだ。
届出書を含めて多くの書類を集める必要があり、非常に骨が折れる。
1.届出書
各自治体の保健所やHPから入手することができる、絶対に欠かせない書類だ。
2.破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
その名の通り、破産手続をして、まだ復権していない人間ではありませんということを証明するための書類だ。
本籍地の役所に問い合わせることで入手することができる。
こちらは3か月以内に発行したもののみ有効。
不動産関係証明書では発行3か月以内というのは頻出だ。
3.欠格事由に該当しないことを誓約する書面
民泊新法の欠格事由に該当せず、クリーンな民泊運営が可能であることを誓約する書類だ。
こちらは「民泊制度ポータルサイト」からダウンロードすることが可能。
個人事業の場合、「誓約書(個人)」という書面をダウンロードして記入を行う。
4.住宅の登記事項証明書
民泊を運営する予定の住宅の権利関係を行政に明らかにするものだ。
こちらは法務省に問い合わせることで入手することができる。
5.住宅が「入居者の募集が行われている家屋」を証する書類
前の章でもお話した居住要件の1つ「入居者の募集が行われている家屋」であることを証明するための書類。
この要件に該当しなければ用意する必要はない。
6.「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」を証する書類
こちらも居住要件の1つを証明する書類。
要件に当てはまらない場合は用意する必要はない。
7.住宅の図面
文字通り住宅の図面だ。
配置図や立面図、平面図などできる限り詳しい図面を用意する。
8.賃借人、転借人の場合、大家が承諾したことを証する書類
9.(区分所有の建物の場合)規約の写し
10.管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
11.管理業者から交付された書面の写し
不在型の民泊を営む場合に必須になる民泊管理業者との契約書。
「民泊制度ポータルサイト」にフォーマットがある。
書類も持って保健所で届出をして、立入検査の後、問題がなければ届出が受理される。
中でも面倒だったのが、図面関連の作成だった。平面図はもちろん立面図もなかったので、全てパワポで作図したw
また蛍光ペンで線を引いて客室面積等を詳細に書き出すのも大変だった。
色々と書きましたが、これ自分で全部やるの結構大変でしたね。
特に私がやった数年前は役所サイドも慣れておらず、時間がかかった。
無事書類をかき集めて、消防署・建築課・保健所・市役所を何度も行ったり来たりして、やっと届出が完了した（約2ヶ月かかりました汗）。
以下が努力の決勝の民泊許可証（届出書）！どや！！
＼スーモのアンケートもよろしくね！／
まとめ
いやーこれを自分でやってみようという発想がある意味ネジ飛んでますねｗ
私が不動産デビューする際にはおんぶに抱っこでおねがいしますねー
早速ですが次回作もお待ちしております。
