グループホームのクレームオーナー
この記事を監修する不動産王ｗです。
独身時代は高年収サラリーマンとして働きながら、その社会的地位を武器に節税目的でワンルームマンションを12室保有。2018年に法人化し、サラリーマン時代の貯蓄を元手に戸建て投資を開始しました。現在、保有件数は30戸を超え、不動産関連の手取り収入はサラリーマン時代の収入を軽く超えています。都心から地方都市に移住、フルタイム勤務の妻をアラサー副業主夫として支えています
このシリーズはワタクシ不動産王が遭遇した不動産投資をしていれば、まぁまぁの確率で遭遇するであろう事件を備忘録としてご紹介するものです。読み物としてお楽しみください。
実際のより具体的な不動産投資（築古住宅のリノベーション賃貸）の中身が伝わるかと思います。
前後編どころか三部作となりました。いよいよタイトルになっているクレーマー入居者編です。
物件情報
- エリア：沿岸部
- 築年数：35年
- 構造：木造戸建2階建
- 購入金額：490万円
- 実質利回り：14.6%
入居者編
無事リフォームが完了し、今回はジモティー、ウチコミでの募集に加えて、購入した不動産屋にも賃貸募集を依頼した。
すると募集してすぐに不動産屋から連絡が入った。
申し込みが入りました。
法人でグループホームとして利用したいとのことで、
電気工事や部屋の鍵の取り付け、
玄関前に逃走防止柵を設置されたいそうなのですが
よろしいですか？
全然OKですが、
グループホームって具体的には
どんな感じでしょうか？
障害者グループホームです。
知的障害者とかですね〜
近所に迷惑の掛からないような
措置が取られているようでしたら、
大丈夫ですよ
他にもグループホームを
何軒かやられている
法人さんなので大丈夫です
じゃあ、OKです。
よろしくお願いします
といった感じで入居が決まった。
賃貸契約当日、不動産屋にて借主と同日でサインすることとなり、ここで後のクレーマージジイと対面することになる。
クレーマーこと呉居間と相まみえる
不動産屋に到着すると駐車場に借主のものらしき外車が1台停まってあった。
GPホームオーナーの呉居間です。
この度はありがとうございます。
こちらこそありがとうございます
実はなかなかGPホームとして
使わせてくれる物件がなくて・・・
ここは駅からも近くて
とても条件として良かったです。
可能なら礼金を当初2年間の賃料に
上乗せして分割で払わせてください
構いませんが、理由を
お聞かせいただけますか
国からの補助金の関係で
礼金だと補助金が使えないのです
あ、なるほど。
（´-`）.｡oO（え、税金から
賃料の補助出るって
どゆこと〜？？）
呉居間さんの会社は有限会社なんですね。
有限会社ってことは長年経営されているんですね。
すごいですね。
そうです。
最近は株式会社が簡単に設立できるようになって、
有限会社なんて珍しいですけど、
今では有限会社は設立できないので、
実は有限会社の方が見る人が見れば、
株式会社よりも格上だってことなんですよ。
あっははｗｗｗ
なんか性格ねじれてるなぁ
気ぃ悪いわぁ
有限会社と株式会社の大きな違いは、資本金の額と従業員数です。
有限会社の設立には最低資金300万円、社員数50名以下。
株式会社の設立には、以前は1,000万円の資金が必要でしたが、今は１円からでも設立可能です。
なお、有限会社は、特例有限会社として存続するのみで、今から設立することは出来ません。
後に人から聞いた話によれば、グループホームとか障害者系の支援施設は税金の補助が手厚いのでやりようによってはかなり儲かるらしい。
闇だな・・・
どおりで外車に
乗ってきているワケだ。
契約の条件として、建物が年数経っているので、躯体以外の部分の修繕については入居者負担にて実施と明記しておいた。
実際、建具の建て付けが悪い箇所があったが、安い賃料と引き換えに入居者対応と特記事項に明記しておいた。
特記事項に記載していないと、基本的に裁判になった場合に主張できないのだ。
何事も備えあれば、である。
おや、入居者の様子が・・・（恒例かよ！）
そんなこんなで、入居が始まるわけだが、入居開始後1ヶ月もしないうちに電話が・・・
外のベランダの屋根が
風が吹くたびにガタガタ言うので
何とかしてください
いや、海が近いので風は吹きますし、
契約時から屋根は何も変わっていないので、
そこはご自身で対応お願いします
そんなこと言われても、
このままでは近所から苦情きますよ
いやいや、
屋根つけておそらく10年以上になりますけど、
これまで一度も近所から苦情きたことはないです。
わかりました・・・
その3日後
やはり音が大きくなってきているみたいなので
見てもらえません？
・・・わかりました。
見るだけ見てみます
と言うわけで、後日クレーマー立ち合いのもと現地確認する。
案の定というか、入居時から何ら変化はなかった。
これ元々から何も変わってないですよね。
こちらとしてできるのは、
ベランダの屋根を撤去して
音の原因をとることくらいですけど
何でもいいからやってください！
わかりました。
取ってからもう一回屋根つけろ
とか文句言うのはやめてくださいね
後日屋根は撤去され、音の原因は無くなったのだが、その1週間後・・・
屋根から落ちる雨音がうるさいので
雨樋をつけてください。
お隣の土地に雨水が落ちてきて迷惑になりますよ！
（は？なんだこのオッサン(# ﾟДﾟ)）
わかりましたー、雨樋つけますー
そもそも現状での契約なので付ける義理も道理もなかったのだが、後日10万円を掛けて雨樋を取り付けた。
高額なのは、高所作業でクレーン車の手配が必要になったためです・・・
そして再び1ヶ月後に電話(*´Д｀)=3ハァ･･･
トイレが詰まったので、
修理してもらえますか？
（またかよ、このおっさん）
わかりましたー、修理しまーす
後日水道屋さんに見てもらうと
見ましたが、何も故障とかはないですねー。
タンクがいっぱいになっていただけです。
汲み取り屋さんに頼んでおいたので
すぐに解消しますよ
そうですよね
この前新しいトイレにして
もらったばかりですからね
その1週間後、電話！！
やはりトイレのタンクがおかしいです。
最近は3日おきに汲み取りにきてもらわないと、
間に合わないです。
この前なんて、タンクから汚水が溢れて
近所に汚水が流れたので、
私が近所に謝罪に行きましたよ！
何とかしなさい
（うぜーうざすぎるぜこのおっさん）
もう一度水道屋手配しますけど、
もしこちらに非がなかった場合は、
費用請求しますからね。いいですか
とにかく何とかしてください！
と言うわけで、申し訳ないと思いつつ、この前の水道屋のおっちゃんに再び依頼
かくかくしかじか
こう言うわけなので
もう一度お願いできますか？
汲み取りのタンクが3人槽のところに
5人入居してるってのを考えても
いくら何でも3日に1回汲み取りしないと
間に合わないって言うのは
何か原因があると思うね。
わかった、もう一度見てみるよ
後日、調査の結果、入居者の水の使い過ぎが原因だったことが判明。
なぜ分かったかというと、グループホームのパート従業員のおばちゃんから水道屋さんが話を聞かせてもらったようだ。
なんでも入居者の一人が水を大量に飲む人で、トイレの回数自体が多いのに加え、知的障害のためにトイレの水を何度も流す癖があるそうだとのことだった。
何だ、こっち何も悪くないね。
そうなんです。
私も呉居間と話しましたが、
まともに話できない人ですね。
散々文句言って、不便だから
浄化槽に変えろとか言われましたよｗ
言ってることめちゃくちゃですよ。
私も不動産賃貸業やってるからわかりますが
元々簡易水洗の物件を浄化槽にするってだけで
100万以上飛びますから
賃料も変えないと採算取れないですよね。
・・・しかしほんとに界隈不動産投資家多いなｗ
本当にその通りです。
ちなみにですが、このままだと
毎日クレームの嵐で疲れるので、
浄化槽の工事をしようと思いますが、
工事頼むと具体的にいくらかかるか
見積もりお願いできますか？
不動産王さん、すごいですね。
私だと、呉居間と喧嘩してしまうと思います。
わかりました！
なるべく金額お安くできるように頑張りますね
汲み取り式のぼっとんトイレの場合はバキュームカーで排泄物を定期的に汲み取る必要がありますが、浄化槽であれば汚水を浄化槽で処理した後に川に排水します。
後日、浄化槽にするため、クレーマーに家賃増額の交渉を試みるも、変な理由を色々付けられ、断念。
結局全額自費にて浄化槽に変更・・・
おかげで汲み取りしなくて
良くなって助かりましたわ。
物件としても価値が上がって良かったですね。
はぁソデスネ・・・
（こいつマジかよ、
物件の価値上がったんだったら、
家賃上げても文句言うなよ！）
この時点で、今後クレーマーからの電話には出ないと決めて着信拒否にしておいた。
その間(半年ほど）、何度がクレーマーから電話が入っていたが無視していた。
するとある日、契約した不動産屋から電話が・・・
呉居間さんから急ぎの電話だけど
繋がらないとのことなので、
電話してもらえますか？
（うわっ、マジかよ）
はい・・・
仕方がないのでクレーマーに電話。
なんで電話でないんですか、
こっちから何度電話しても
繋がらないし、
本当困っていたんですよ！
なんかねー、
けーたいのちょうしが
わるくて
すみませんですぅ（棒）
建具の滑りが悪いので、
直してください！
スタッフの部屋の押し入れです。
布団を入れる時に困っているので
（そんなことくらいで
電話してくんなよ。
元々建て付けについては
入居者対応のはずやし）
わかりましたー
後日、私が建具の滑り剤を溝に塗って10分ほどで修理は完了した。
この商売お人好しには向いてないかな？ｗ
作業を終えて物件を出る際にクレーマーの息子がやって来た。
グループホームの事務スタッフとして働いているようだ。
こやつも外車に乗っている。
いつもお世話になっております。
この家、本当にいい物件ですよね、
今後も長く借りたいと思っており、
また、父は購入したいと言っております。
もしよろしければ、売却とかお考えではないですか？
いや、売るつもりはありません。
もしどうしてもとおっしゃるのでしたら、
金額出してみましょうか？
高くはなりますけど・・・
本当ですか？ぜひお願いします。
父に言っておきますね
家に帰って、価格の試算。
近隣相場にこの先7年分の賃料を上乗せした金額に設定した。
つまり7年間借りれば、元を取れるような金額だ。
築年数からすると物件自体の価値がなく、ほぼ土地値なので土地価格が7年間変動なければ、お得ということだ。
自分としては半日くらい掛けて色々調べて書類も作成した。
その書類を先方にメールしたところ、
高すぎる！！
の一言で話が流れたのであった。
ほう、わかっちゃいたけどそうきますか。
わざわざ先方からお願いされたから金額出したのに、本当頭にくる(# ﾟДﾟ)
今回も美しい流れで、その後は間に例の管理会社を入れることとした。
毎回面倒案件でごめんなさい。
だけど、そういう仕事だよね、ね？
それからも、管理会社宛に色々文句の電話はあったそうだが、上手くあしらってくれていたそうだ。
2年目の更新時に家賃の増額（浄化槽を入れたため）を提案したが
汲み取りの時に俺が近所にお詫びしたんだ！！
とか訳のわからないことを延々と言われ、交渉にもならなかったとのこと。
ようやく・・・時は満ちた？！
かなり面倒だったそうで、早く出ていってくれないかなーとか思っているとある日、管理会社から電話が・・・
不動産王さん、例のクレーマーから退去通知が来ています！
マジですか！それはありがたい！
やっと出ていってくれるんですね
退去立ち合いには管理会社の巨人が対応したのだが、部屋に傷が色々あるので、元々あった傷かどうかを確認してほしいとの連絡が。
一応気になる傷を画像で送ってもらったが、
壁に穴が空いていたり！
水道の蛇口がなくなっていたり！！
造作物を取り外した痕跡！！！など
どれも見覚えのない傷だったので、全額原状回復費としてクレーマーに請求するように指示した。
これが実際の破損状態だ。
見積もりはかなり安くなるように見積もってもらった。
後日、管理会社の巨人から電話
クレーマーに原状回復費用を請求したら、
とんでもない、元々こんな状態だったから、
預けた敷金を早く返してください。
ブレーカーもこちらで新しくしたので、
本来なら敷金に加えてこちらが
いくらかほしいくらいですよ。
払う気は全くありません
と言われました。どうしましょう。
全然話にならないです
もちろん、造作買取請求権については無効と契約書に記載してあるので、そんな話は通用するはずもない。修羅場くぐってる大家なめんな！
建物の賃借人は、賃貸借契約が終了する時に、建物の賃貸人に対し、建物に付加した造作を時価で買い取ることを請求することができます。
これを建物賃借人の造作買取請求権といいます。
つまり、勝手につけたモンはそっちで処理しろ！ってことですね。
・・・まあ、予想はしていましたが
こちらとしては本来の原状回復費用は
請求したいですが、どうしても
話が進まない場合は、敷金のみを原状回復費
として充当する形でも最悪構いませんよ。
交渉大変ですよね。あまり無理しないでください
ありがとうございます！
では、そのようにさせていただくかもしれません。
その後、１ヶ月ほど管理会社とクレーマーとの間で何度もやり取りをして、敷金の一部返金を管理会社から管理会社の立ち会い不備という名目でクレーマーに返金することで決着がついたようだ。
その間にも、クレーマーが私と直接話させろとか、とにかく主張が無茶苦茶だったそうだ。
正直あんな筋の通らない
無茶なな要求をしてくる人初めてです。
話が全然通じないですし、
電話も頻繁にしてくるので、
本来の業務ができなくて、
社内でもかなり問題になりました。
今回は特例ですけど、
うちが損害被らさせていただくことになりました。
不動産王さんには物件を色々任せていただいておりますので
本当に特例ということでお願いいたします
すみません、本当に大変でしたね。
ありがとうございます。
こちらとしては、ガイドラインに沿って適切に請求しているわけで・・・
請求金額以外にも、賃貸時に貸与した説明書ファイル一式がまるまる持っていかれたり、インターホンを持っていかれたりと、かなり損害があった。
説明書ファイルにポストの暗証番号も入っていたのだが、まるまる持っていかれたので、暗証番号がわからずポストが開けられなくなった💦
色々調べた結果、製造元に製造番号を伝えると、暗証番号を教えてもらうことができたので、何とかなった。
地獄、その後は・・・
ちなみに次の募集は管理会社経由で賃貸募集をしてもらった。
ご高齢のおばあさまとその息子さんが住まわれている。
給湯器のリモコンが前のグループホームの住人が壊していったようで、液晶が見えないとのことで連絡があり私が交換に・・・
あー、クレーマーの期間で
トータル100万円くらい損害喰ったわ。
結局2年間の賃料からすると
トータルトントンくらいになったな
リモコンの修理が終わり、帰り際におばあさまからオロナミンCとヤクルトをお土産にいただいた。
ありがとうございます！ありがとうございます！ありがとうございます！
今回は神入居者の予感・・・当たってくれこの予感！
まとめ
ひとまず一難去ったということで、お疲れさまでした。
速報でも上げましたが、他でもトラブルが続いているようで、管理会社さんには頑張ってもらわないと、ですね。
この物件でトラブルの続報が出ないことを切に願います。
＼スーモのアンケートもよろしくね！／
