不動産王がシェアハウスのアレコレを徹底解説
この記事を監修する不動産王ｗです。
独身時代は高年収サラリーマンとして働きながら、その社会的地位を武器に節税目的でワンルームマンションを12室保有。2018年に法人化し、サラリーマン時代の貯蓄を元手に戸建て投資を開始しました。現在、保有件数は30戸を超え、不動産関連の手取り収入はサラリーマン時代の収入を軽く超えています。都心から地方都市に移住、フルタイム勤務の妻をアラサー副業主夫として支えています
シェアハウスと聞いて皆さんはどんな印象を持ちますか？共同生活の窮屈さ？恋愛バラエティのようなときめき？？
この記事ではシェアハウスの経営及び利用者という双方の目線からシェアハウスのメリットデメリットの実際をご紹介します。
情報が少ないがゆえに二の足を踏んでいる方の後押しになれば幸いです。
シェアハウスとは
そもそもですがシェアハウスとは一つの住居を他の住人と共有して暮らす住宅のことで、どの部分を共有するか？がシェアハウス毎に異なっている。
- 個室が無いタイプ これは1つの部屋を何人かで居住するスタイルで寝室も他の住人と共有するもの。
- 個室はあるが、水回りは他の住人と共有するタイプ。これは個室に水回りが無いが、水回りを共用部に設置して他の住人と共有するもの。
- 個室に水回りがあるタイプ これは個室にシャワーとトイレがついていて、リビングやキッチンは他の住人と共有するもの。
- 個室で生活の大半が完結可能なタイプ これはキッチンも個室内にあったりと普通の賃貸物件と大差がないものの、シアタールーム、 プレイルーム、パーティースペースなど日常の生活にプラスアルファの付加価値をつけて物件の価値を上げたもの。
シェアハウスの形態としては大まかに以上の4タイプに分別できる。
ちなみにシェアハウスを探すならひつじ不動産がおススメです。
- この記事を読むことでシェアハウスのシステム的な部分や金額面、オーナー・管理人目線でシェアハウス経営に向いているかどうか体系的に理解することができる。
- これからシェアハウスに住もうと検討中の方や、新生活を始めるにあたって家賃を抑えたい方などシェアハウスの実態を知ることができる。
賃貸物件との利回りや管理の違い
オーナー目線として、一般的な賃貸物件(戸建)の場合は一棟丸々賃借人に賃貸するので、賃料は周辺相場が上限となる。
一方、シェアハウスの場合は部屋貸しとなるので、賃料は部屋数×個室賃料となる。
その場合、一棟あたりの利回りは通常の賃貸の約2~3倍程度となる。
一方でシェアハウスの場合は管理が通常の賃貸よりも大変になる(ゴミ処分や共用部分の清掃等)のだが、それでも通常の賃貸より収益の手残りは多くなる。
よくあるトラブルと対処方法
多少手がかかっても利回りが良くなる点はご理解いただけたと思うが、やはりトラブル面も気になるところだと思う。
シェアハウスでよくあるトラブルとしては、入居者の審査が通常賃貸に比べて甘いことが原因で、訳ありの入居者が集まるケースがある。
また、共用部分の使い方の違いや、騒音問題がトラブルのうち比較的大部分を占めます。
これらの対処方法としては日中仕事で外に出る人に入居してもらったり、性別を限定するといったことで解決する場合が多いですね。
また、過去に寮生活やシェアハウス生活歴のある他人と生活しても気にならない人に入居してもらうのも良いと思います。
それでもトラブルになるケースはあるのだが、管理人として大切なのは、住人同士のトラブルについては必ず管理人が間に入り、中立な立場で対応することを心掛けてください。
また、問題行動の多い方には早々かつ合法的に退去していただくことも必要です。
トラブルを未然に防ぐためには
上記のトラブルの防止策としては、入居時の契約書にあらかじめハウスルールの詳細を記載しておくことが重要です。
なんだかんだトラブった際の書面の効力は強い。
また、入居期間を6ヶ月の定期賃貸借契約とし、6ヶ月経過後にはオー ナーと住人の相互の同意がなければ、契約の延長ができない方式にしておくのが良い。
これにより万が一、問題のある入居者が入ってきても、合法的に6ヶ月後に出ていってもらうことができる。
賃貸借契約は借り手が強い面があるので、通常の賃貸借契約で入居者に出ていってもらうには、やはりそれなりの理由と期間が必要となってきます。
シェアハウス経営のメリット
先にも述べましたが、利回りが良く金銭的なメリットが1番大きいです。
一般の賃貸に比べて約2～3倍 の利回りを得られるので。
他のメリットとしては、いろんな人と出会うことができる点もありますね。
シェアハウスは住人間の距離が近いのと同じように、住人とオーナーの距離も近いのです。
私はここの引きこもり運用者と違って人と接するのが好きなので、このあたりはメリットと感じていますｗ
シェアハウス経営のデメリット
管理の大変さの一言に尽きる。
これは住人次第なので、契約時の目利き（入居予定者に対する）が非常に大切ですね。
当たりくじが出ることを祈りましょうｗ
シェアハウスに向いていない人とは？
経験則もありますが、住人としてシェアハウスを検討している方について、以下の項目に３つ以上思い当たるフシがある方は、シェアハウスの利用を見送った方が双方幸せになれるかと思います。
✅精神疾患を抱えている人
✅定職についていないor学校に通っていなく、日中外に出ない人
✅生活リズムが昼夜逆転の人
✅社会経験がない人
✅プライバシーを守りたい人or他人に過干渉の人
✅友達を家に呼びたい人
✅物が多い人
✅潔癖症の人
✅汚部屋の人
特に精神疾患を患っている場合、シェアハウスの利用は控えた方が良いと思います。
実際、私の管理するシェアハウスに精神疾患の入居者がいましたが、トラブル続きで本人はまだしも他の住人にも噛み付くといった迷惑行為をした挙句、強制退去処分となってしまいました。
シェアハウスによっては精神疾患の方お断りというところもあるくらいですので・・・
色々と事情はおありでしょうが、まずは治療に専念していただきたい。
こんな物件には気をつけろ！シェアハウスを借りる際のチェック項目10選
シェアハウスを借りる際にぜひチェックしておきたい項目を以下に示します。
1.管理人/オーナーの人柄・経歴
シェアハウスはオーナー権限が大きいので、オーナーが適当な人だったり管理に不慣れなケースでは、トラブルになることが想定されます。
しっかりとした管理会社が間に入っている場合は安心だが、オーナーが直接管理している場合は注意が必要です。
2.賃貸借契約期間・方法
契約期間が長かったり、途中の解約について厳しいルールが設定されていないか確認しておきましょう。
他の住人とトラブルとなった場合に、すぐに退去できないとかなりのストレスとなりますよ。
また、きちんとした賃貸借契約書が作成されるかも確認した方が良い（結構ずさんなところも多い）。
3.ハウスルール
ハウスルールが特殊なものでないか確認しましょう。
例えば冬場の浴槽使用禁止など、あまり厳しすぎるルールだと生活に不便をきたす場合もあります。
4.共用部分の数
住人の数に対して共用部分のトイレやキッチン、洗面が少ないケースだと混雑が起こりトラブルの元となりやすい。
大まかにトイレ・洗面は4人につき1つ、浴室は5人につき1つあると安心だ。
5.住人の数
先ほどの部分と重なる部分にはなるが、設備に対する住人の数が多すぎると朝の時間帯など混雑が発生し、使いたい時に使えないことや、綺麗な状態を保ちにくいといったデメリットがあります。
6.他の住人の情報
入居前に教えてくれるかはそのシェアハウス次第にはなるが、問題となる住人はいないか、生活リズムの合わない人はいないか程度は確認したいところですね。
7.近隣の生活施設
一般の賃貸物件を探す場合と同様に、周辺の生活施設についても調べておくと良いですね。
8.初期費用ならびに退去費用
シェアハウスによっては初期費用がなく入居できる物件もあるが、その場合は退去時に費用が発生しないかも確認しておこう。
9.共用部の清掃の頻度と方法
専門業者や管理人が清掃する場合は安心だが、入居者が共用部の清掃を当番制でやるシェアハウスはトラブルになるケースが多いので特に注意が必要です。
仕上がりに個人でムラがあったりしますからね・・・
10.共用部・個室の設備
シェアハウスによっては共用部分の設備が豪華なところもあるので、そこに目線が行きがちですが、日常の大半を過ごすのは個室なので、個室の設備はきちんチェックしましょう。
妥協は必要?賃貸物件との違い
一般的にシェアハウスは周辺の賃料相場と比べて金銭的には安くなる傾向になるが、その分プライバシーが守りにくいといったデメリットも発生します。
それをデメリットと捉えるかどうかはその人次第にりますが、普段関わることのない人と関わることができるのは人生においてプラスに働くと思います。
そもそも、そこを気にする人がシェハウスを選択肢に入れるとは考えにくいですけど・・・
例えば、他の住人の仕事の話や普段愛用している物や趣味などから新しいものに触れる機会がありますね。
また、オーナーは社会的に成功を収めていたり所謂サラリーマンとは異なるライフステージに居る人が多いので、その人と話をする機会をお金を払わずに得ることができる。
特に20代といったの人生の若い時期に、より多くの人に出会うということは、今後の人生において必ずプラスになるので、苦労は買ってでも！ではないが是非シェアハウスを経験してみてはいかがでしょうか？
案外、シェアハウスが苦手だと思い込んでいる人に限って、一度シェアハウスに住み始めると居心地がよくなって、いろいろなシェアハウスを点々としているという話も実際によく聞く話なのです。
不思議なものですね。
ちなみに先の引きこもりさんも、ヒト部屋を事務所として賃貸頂いていております（相変わらず引きこもっているみたいですけどｗ）。
まとめ
概ねオーナー目線での説明が主となってしまいましたが、不動産王自身がシェアハウスに住んだことはないのです。
その代わりと言っては何ですが、寮生活は長く、学生時代は2～3人の相部屋で過ごしておりましたし、会社員時代も入社してしばらくは社員寮で、個室こそあったが水回りは共用だった。
当時はこれが当たり前だったので何も不便はなかったが、今思い返してもデメリットよりもメリットの方が大きかった。
特に赤の他人と一緒に生活するというのは社会性やコミュニケーション能力が養われるし、少しのことでは怒らなくなった。
というか、いちいち気にしていては身が持たないｗ
いかがだったでしょうか？この記事を通して少しでもシェアハウスに興味を持っていただき、将来的に シェアハウス経営を始めたり、実際に住んでみたいといった人が生まれると幸いです。
それではまた！