不動産事件簿Vol.4(前編)

ほんとに事件が・・・業者が逮捕

このシリーズはワタクシ不動産王が遭遇した不動産投資をしていれば、まぁまぁの確率で遭遇するであろう事件を備忘録としてご紹介するものです。読み物としてお楽しみください。

実際のより具体的な不動産投資（築古住宅のリノベーション賃貸）の中身が伝わるかと思います。

法人としての物件も5件目となりましたが、ここでも事件が・・・ってかほんとに逮捕者が出る衝撃の事態が・・・刮目せよ。

物件情報

• エリア：ベッドタウン
• 築年数：45年
• 構造：木造戸建2階建
• 購入金額：260万円
• 実質利回り：14.9%

購入までの経緯

先の物件を黒縁眼鏡君（一応不動産屋の営業マンさんです詳細はこちら）から購入して3ヶ月ほど経ったある日、私は身内の家に遊びに行っていた。

お昼頃に携帯に黒縁眼鏡君から電話が。

こういう付き合いが出てくると、不動産投資の効率も上がってくる。向こうからすると、宣伝広告費をかけずに物件をさばけるし、WINWINの関係なのだ。

ちょうど物件が車で5分ほどのの距離だったので即日内覧することに。

＼スーモのアンケートもよろしくね！／

いざ内覧からの購入

エリアとしては昭和の時代に開発された高級住宅街✨で、経営者が多く住む地域だ。

現地で待ち合わせをして物件を案内してもらう。

区画割も最低でも80坪は確保されており、大きい区画だと500坪!?くらいの敷地に要塞のような家が建っている。

紹介された物件はその住宅街では小さな部類の家だった（敷地80坪）が、庭は日本庭園風に仕上げられており、パッと見は立派な家だ。

先に購入した物件と築年数は変わらないが、所々リフォーム歴があるため、それほど古さは感じなかった。

中もシャンデリアがあったり、壁紙も布製の高そうな壁紙を使っている。玄関には巨大な油絵（売れるなｗ）が飾ってあった。

唯一の欠点としては駐車場がないことだった。

よくよく近所を見てみると、駐車場の無い家が多い。

営業マンに聞いてみると、住宅街の完成当時、このエリアは運転手付きの車で通勤する企業の役員が多かったため、駐車場が不要な家が多かったとのこと。

むぅ、住んでいる世界線がチガウZE

ただ今の時代と賃貸に出す前提で考えると駐車場は必須。

かなりの大工事になるなぁ、、、

売値は330万円とのことで、そこはもちろん値引き交渉。

買付申込書は書かずに260万円の指値でその場で売主さんに交渉。こういう時黒縁眼鏡君のように馴染みで仲良しだと手間が省けて良い。

交渉の結果、残置物をこちらで処分するのを条件に無事260万円の指値が通った。

昼に身内の家を出て、2時間後の出来事だった。

戻って身内に家買ってきたよ、というと「は？」って反応をされた。

そりゃそうか。しかしうちの兄貴も散歩して、マンション買って帰るような人なので、そこは血筋なのかもしれないｗ

それにしても、今回の家の残置物はお金になりそうなお宝がいっぱいで楽しみだ。残置物の処理も今となっては密かな楽しみの一つになっている。

さてリフォームだ

今回のリフォームお品書き

• ガレージ工事
• フェンス工事
• 庭の掃除
• 玄関ドア交換
• キッチン
• 和室の洋室化＆LDKへの部屋1体化
• 1，2階洗面所
• トイレの床CF貼り
• 電気工事
• 寝室のフローリング化
• 全面クロス施工
• 和室畳表替え
• 外壁一部塗装
• エアコン取り替え

普通に業者に頼むと600万円オーバーの内容だが、自分でやるとなるとそれなりに気合と人手が要りそうだ。

室内の掃除

購入後、早速残置物の撤去に取り掛かる。

冷蔵庫や大きな箪笥など売れそうにない家財は、実家の別荘（ログハウス）の片付けの際にお世話になった回収業者さんに5年ぶりくらいに依頼。

また、ログハウスの話は後日しようと思う。

業者さんとは5年ぶりなのでこっちを覚えているか少し不安であったが、ログハウスがかなりの山奥＋オカンの値引き交渉で強烈な印象があったようで、、、

電話では思い出せなかったが、会った瞬間に思い出したとのこと。トラウマか？ｗ

身内全員の共通認識だが、オカンの値引きはエゲツない。

でも、相手を嫌な気分にさせないってところが、すごいと思う。

とはいえ、イオンで値引き交渉は恥ずかしいからやめてね（電動自転車を安くしてもらっていた）。

さすがに食品レジでやってたらただのアタオカおばさんなのでそれは、ないｗ

話が逸れたが、無事業者にはトラックに満載の家財を引き取ってもらった。今回も値引きありがとう、おっちゃん😭懲りずにまた頼むねｗ

応接室にはカリモクの本棚や応接セットがあったので、それはジモティーで売却。そこそこいい値段で売れた。

やはり良いものは古くても価値がある、これがリセールバリューというヤツか。

庭の大きな物置もジモティーで引き取ってもらうことにした。

結構大きかったので、中型トラックで引き取ってもらうか、解体して引き取りに来てもらうかしかないかな？

これも無事連絡が来たのだが、軽トラで引き取りに来たいとのこと。

もし、積めなかったら解体して持ち帰るそうだ。

引き取りの際に、その人は物置の寸法を測っていたが、ギリギリ軽トラの荷台に載るか載らないかのライン。

また、古いので解体しようにもビスが錆びていて、切断するしかない状況、、、

しかしこっちとしては何としても持ってってもらいたいので、『とりあえず載るか試してみましょう！！』と提案。

みんなで物置を担ぎ上げ、庭から軽トラの荷台に放り投げ！？（庭と道路は2mくらいの高低差）

若干荷台からはみ出てはいるものの、上に載せることには成功した。

みんなの持ってる常識？ラインが一致していると話が早いですねｗ

結局そのまま紐で固定し、お持ち帰り。途中で落ちなければ良いけど、、、

とりあえず物置が落ちたっていう、夕方のニュースにはなっていなかったので、多分大丈夫だったのだろう。

外の掃除

庭の掃除は面積があるのと、植木が多いのとでかなり大変💦

新築で浮かれているそこの諸君、シンボルツリーには気をつけなｗ

今回も例にもれず人件費フリー素材・・・もとい身内総出で出陣してもらうことに。

これまたいつもの通り、軽自動車に満載の剪定くずを焼却場にピストン輸送した。

焼却場のお姉さんとも顔馴染みだ。

前回経験済みなので、みんな手際が良くなっていた。

が、これまでに無い強敵が庭に鎮座。

ソテツだ、しかもデカい。

私の物件では庭木はなるべく伐採・抜根することにしている。

というのは、賃貸物件の場合は庭の管理は基本的に入居者さんがやることになるので、なるべく手間のかからないようにしているためだ。控えめに言って神運営ですねｗ

ソテツは幹が太くチェーンソーもなかなか入りにくい。

なので、ツルハシで地道に削り取るようにして切断することに。

それでも、抜根までしないとすぐに生えてくる😭ため抜根まで頑張ることを決意。

造園屋さんに伐採を依頼したら、もちろん大きさにもよるが、伐採で3~5万程度、抜根まで頼むと軽く10万オーバー。いかに伐根が骨の折れる作業か値段が物語っている。

しかしこっちには若さ溢れるフリー素材がｗ

甥っ子たちにバイト代をチラつかせて働いてもらうことにした。

今日中に抜根したらボーナス！って言ったら暗くなるまで作業していたが、さすがに一日では無理でした。

途中の写真が真っ暗なのは、今日中に抜根したら、ボーナス出るよって言って、甥っ子が気合い入れて夜までツルハシ振りかざしてたからです。

結局その日は抜けませんでした。残念！

結局、ソテツの抜根に1週間！！！ほど費やす。

しかも、太すぎるため、小さくすることができず、軽自動車に乗らない！

仕方なく私の車（当時はベンツ）にソテツを積んで町の焼却場に持っていったら、案の定大きすぎるので、お断りされてしまった。はい、恒例行事。

で、お姉さんにどこに捨てれば良いんですかと尋ねると、近くの産業廃棄物処理業者に依頼してくださいということので、業者を教えてもらった。

教えてもらった業者にそのまま搬入。

近年、廃棄物の処理が厳しくなっており、ゴミを廃棄するにも契約書が必要とのことだった。

その業者さんのとても豪華な応接室（シャンデリア＆大理石の床）に通してもらって、お茶菓子まで出していただいた。

産廃業者さん、儲かってますね。

数ページの冊子になった仰々しい契約書にサイン。結局ソテツは3,000円（交渉たら少しまけてくれた）支払って引き取ってもらった。

町並みはいたってセレブ！？

庭で片付けをしていると、前の道を通る人々からよく声を掛けられた。

犬を連れたお姉様や斜め向かいのご隠居おじいさま、家庭菜園で採れた野菜をカート（？）で運んでいるおばあさまとかだ。皆様そろって品がある。

ある日、上品なお召し物を着こなしたお婆様が家の前を散歩してらしたので、少し立ち話。

また、斜め向かいの家のおじいさまはお話し好きで、よく庭で作業をしていると話しに来られた。

いつも、食事の時間を過ぎてまで話し込んでしまうので、奥さんが大声て「ご飯できたわよー帰ってらっしゃい」とおじいさまを呼ぶ。犬かよｗ

ある日のおじいさまの話によると、庭石にも種類があるようで、うちの石垣の石は長野だか岐阜あたりから運んでこられたものらしい。

コケの生え方がその辺の石垣とは全然違うらしい。改めて色々奥深い世界だなぁ、と。そして金持ちは金をかけるところが違うな、とも思った。

そのおじいさまは貿易会社を経営されていたらしく、パンダと白い砂浜が有名なアドベンチャーな別荘地にめちゃくちゃでかい別荘を持っている。

ちなみにそこの砂浜の白い砂はわざわざオーストラリアから運んで整備したものらしいよ。これマメね。

そして時々、そこまで自宅からタクシー（ハイヤー？）で3時間かけて行くそうだ。

今度一緒に連れていってくれ、何なら運転手するよー（有料）とか思いました。

危うくブロックで人死にが・・・

ある日、庭の木を切るために道路際のブロック塀に手を掛けたところそのブロック（重さ30kg!?くらい）がボロっと取れて3m下の道路に転落！！

人がいたら死ぬところだった😨あぶねー

念の為、他の塀ブロックも調べてみると、全てキックで取れるレベル！！

これは放置していたら通行人が死ぬと思ったので、全て取ること。

その量、ブロック60本ほど。かなりの重労働だが人殺しになるわけにはいかん。

１本30kgくらいあるので、一人で運ぶのも限界！甥っ子を2人を召喚。

撤去作業自体は2日ほどで終了したが、問題はそのブロックをどうするか？

とりあえず落ち着くまでは庭に敷いておくことに。

この時はこのブロックがあのような事態を引き起こすとは思いもよらなかった・・・

あ、あまりの焦りっぷりでブロック撤去の補助金使うの忘れてた。チッキショー！

ガレージの工事

ガレージ工事はかなりでかい石垣の撤去と掘削作業が必要なので、業者に依頼することに。

ジモティーで業者を募ったところ、投稿して30分ほどで3件くらい応募が。

うち1件は直接電話があったが、メッセージで後日見積もりする業者と相見積をとる（複数の業者から見積もりをとる）ことに。

2社のうち、直接電話してきた業者は小太りで、口の良く回るヤニカスニキだった。

結局そのヤニカスニキが金額も安かった（150万円）ので、そこに依頼することに。

他の業者は300万円だったので、まぁ金額面ではそうなるよね。

支払いは前金ありの分割二回払いで工事開始。

ジモティー経由だが、身分証も控えをとったので前金でも大丈夫だとその当時は思っていた。

その業者は日中に作業して、なぜか深夜にガラを取りに来ることが多かった。

工事代金の全額は工事完了の少し前に手渡した。ここから急に雲行きが怪しくなるのだった・・・

その翌日に警察署から電話が入り

とりあえず、隠し立てすることもないので業者の連絡先を警察にトス＆アタック。

ちょうどその日、ヤニカスニキが来ていたので、

翌日、そのヤニカスニキは警察に捕まった。

やっぱりアホやったーーーーー😭

タイーホされてしまったのでその後音信不通、、、

払った工事代150万円は1円も返ってくることはなかった。

まぁ私もアホに騙されるアホだったってことやね💀

その事件以来、前金は絶対にやめましょうというのが家訓となりました。

ちなみに法人の不法投棄は割に合わないよ。個人だと1,000万円以下の罰金か5年以下の懲役（まぁこれでも十分重罪だが）、法人だと3億以下の罰金ですからね。

結局、残りの工事は別の業者に手配することになったが、階段工事をやり直していると、その中から大量のガラゴミが、、、こっちにも埋めとったんかーい(# ﾟДﾟ)

ちなみにプロの目から見ると、仕事も素人のソレだったとの事。

私はアホの素人に仕事を依頼していたと分かった。安物買いの銭失いを地で行ってしまった。

それ以来業者選びはかなり慎重になった、、、はずだった。

というのも、別の物件でまた騙されることがあり、この業界はつくづく闇が深いなと実感しました😭

しかし、ある程度事業化してからなのでまだよかったけど（よくはない）、これ一発目の物件でやられたら、結構致命傷の危険性あるよね。

とりあえず、業者選定も相場観を身に付けて保身をせねばいかんですな。

キッチンのリフォーム

キッチンは古さはあるものの、比較的しっかりしたシステムキッチンで、全部壊すのはちょっともったいない感じ。

色々安いリフォームの方法を調べていると、キッチンの扉だけを取り替える業者を発見！

そこに依頼することにした。

現地には社長さんが直々に採寸に来てくれて、後日新しい扉と金具が配達された。

というのも、もちろん取り付けを依頼することが可能だが、追加料金が発生するので、自分で取り付けをした。

料金的には扉の取り替えで8万円ほどだった。

見える部分はステンレス天板以外全て交換したので、まるで新品のような仕上がりになった。

おすすめです。

前回まで業者に依頼していたレンジフードも今回から自分で取り替にチャレンジ！どんどん多技能工になっていくｗ

コンロも新しいものを自分で設置した。

ガスはガス屋のケツがデカいにーちゃんに依頼。

そのケツデカニキも築古戸建を自分で修理して戸建投資をしているらしく、作業中話が盛り上がった。

界隈に築古再生投資家多いなｗ

聞く話によると、そのケツデカニキは電気工事士も持っており、その物件の電気工事もついでにお願いした。

電気工事中に和室のコンセントで漏電が発生。

ブレーカーを落とし暗闇の中、ヘッドライト1つで作業していたが、コンセントを取り外すその刹那！

爆発音と共にピカッ！とケツデカニキがスパーキングしてスーパーサイヤ人化していた。

電気工事中は必ず絶縁手袋をしましょう⚡

洗面・浴室・トイレリフォーム

今回の物件はリフォーム歴があるため、比較新しい設備が入っていた。

お風呂なんてジェットバス！？だったしｗ

ただ天井にカビがあったので、完全防備の上、キッチンハイターで拭き取った。

念のため、頭よりも高い位置で塩素系を取り扱い場合は、目や口はもちろん肌の露出がなく、液滴が浸透しない防護服及びゴーグルを装備すること。

換気は十分に行い、こまめに休憩をとるようにするなど、細心の注意を願います。

ちなみに混ぜるな危険で混ざって出てくるガスは塩素ガスや亜硫酸ガスなどの非常に危険性の高いガスなので、対応する防毒マスク（活性炭フィルタが付いた専用ガス用のもの）を準備するなどしても良い。

そして、万一の際には何をおいてもまず避難をすることが大事です。化学反応は永遠にはつづかないので、時間が経てばガスの発生は収まります。

さて、せっかくお風呂が綺麗になったので、お湯を溜めて、色々頑張ってもらった甥っ子に一番風呂に入ってもらうことにした。

しばらくして、風呂場から「ぎゃーっ！！」という叫び声が聞こえたかと思うと同時にチ〇チ〇フリーな甥っ子が、焦った様子で目の前に登場！？

曰く、すぐに風呂に来てくれという。向かった先には目を疑う光景が・・・

湯舟いっぱいに広がるの謎の茶色い物体、、、あれここトイレだったかな？

聞けば、甥っ子が湯船に浸かりながら、初体験のジェットバスのスイッチを押した瞬間、ボコボコという音と共に、茶色いウ〇コのような物体が湯船いっぱいに広がったらしい。

あ、そういえばジェットバスの配管の中は掃除してなかった💦テヘペロ。

この後めちゃくちゃ掃除したｗ

洗面所は古い洗面台をジモティーで無料で引き取ってもらい新品に入れ替え。

床を張り替え、新しい扉を例の畳屋さんに依頼（１箇所2万円)。

壁のタイルが古い印象だったため、アイカのセラールと言うキッチンパネルをタイルの上から貼ることにした。

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木目柄にして、高級感を出すことにした。キッチンパネルのDIYは初めてだったので、プロが見ると粗さは目立つだろうが、なんでも経験あるのみ！である。

トイレはウォシュレットが入っていたが、床は昔のタイル張りだったので、レベラーを流し込んで、上からクッションフロア（CF）を貼った。

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寝室のリフォーム

寝室は絨毯敷でしたが、新築時から交換していないだろう雰囲気を醸し出していた。

よし、剥がしてフローリングを自分で貼ろう！っていことで、B級品をネットで取り寄せて施工。

少し傷があるらしいが、３日もすれば気にならないほどだOK。

しかし何も考えずに貼ったので、コンパネの上に根太貼りという、今考えるとかなり勿体無い貼り方をしてしまった。当時はきれいに仕上がり大満足だったんだけどね。

寝室は10畳の広さで、絨毯もその広さだったので、階段から下ろすのは厳しかった。

結果、2階から庭に放り投げるという伝家の宝刀を抜くことに。

実は昔の実家の横にため池があり、賞味期限の切れた食材達が家の窓からなぜかため池の茂みに向けて勢いよく射出されていた。

ちなみに当時近所の人は、夜になると池の鯉がよく飛び跳ねているのだと思っていたらしいYO。

もちろん、ネタバレはしていません。良い子は真似しないでね。

ということで文字通り伝家の宝刀で見事絨毯を一刀両断したのであった。

ようやく入居者大募集！

そんなこんなで色々と事件がありながらも、リフォームは完了。

募集はウチコミ（ウチコミさんそろそろ案件くださいｗ）、ジモティーの2つで実施。

今回はジモティー経由で内覧の予約が入った。

内覧には、走り屋仕様の車に乗った30代の自営業のにーちゃんとその恋人（自称20歳）の歳の差カップルが来た。

ハイ、この時点でこの先なにも問題が起こらないはずがないよね～（白目）。

ってことで、その後の話はまた後日。

まとめ

不動産王さん、長編の連投で肩痛めてませんか？こちらとしてはありがたいですけど。

今回は何と逮捕者まで出る始末。今後の展開からも目が離せませんね。後編もお楽しみに。