不動産投資について
この記事を監修する不動産王ｗです。
独身時代は高年収サラリーマンとして働きながら、その社会的地位を武器に節税目的でワンルームマンションを12室保有。2018年に法人化し、サラリーマン時代の貯蓄を元手に戸建て投資を開始しました。現在、保有件数は30戸を超え、不動産関連の手取り収入はサラリーマン時代の収入を軽く超えています。都心から地方都市に移住、フルタイム勤務の妻をアラサー副業主夫として支えています
不動産投資と聞いて皆さんは何を思い浮かべますか？会社にかかってくるしつこい勧誘電話？電車のちょっと怪しいけど、魅力的な文言が躍る広告？
このセクションでは実際に稼げる不動産投資とは何か？を解説します。
勧誘系不動産投資の闇
不動産投資についての勧誘って色々オイシイ話で釣り上げようとしてきますが、そんなにおいしいならお前がやれよって思いません？ましてや他人に教えたりしないですよね。
基本的に不動産王さんのような高年収サラリーマンで既に不動産関係の太客からの口添えでもない限り、勧誘系はNGと思ってください。
勧誘系の一番の問題はローンの組ませ方ですね。すべてとは言いませんが、居住用の物件としてローンを組ませる手法が横行しているのが実情です。
金利が安く、控除も受けられる住宅ローンはサラーリーマンという社会的優良物件に銀行から金を引っ張るには手っ取り早いやり口なんですよね。
ちなみに銀行も半分わかってるようなフシはありますが、ばれると一括返済を要求されて、その時点でオーバーローン（物件価値よりもローン残高の方が多い）状態だと、簡単に人生詰みます。
また、不動産投資用ローンは団体信用生命保険（以下団信）が付いていることが多い。
団信は、ローン返済中に名義人に万一のことがあったときに、借入残高相当の保険金が支払われる保険ですので、購入する不動産の価値に等しい生命保険に加入することと同様の効果があるよ～とか、がん特約が付いてます！ってのもあったんですが、支払い条件が入院1年以上とかなってて「いや、それかなり死んでるやん」とか思ったもんです。
老後の年金代わりになるとか、節税なるとか色々言ってきますが、はっきり言ってそんな甘言に耳を貸していたら大ヤケドじゃすまないです。
彼らは海千山千のプロです。中途半端に「表面利回りは10％だけど、実質利回りは？」なんて聞きかじったこと言おうもんなら、はい１名様ご案内～！ってなもんです。
生半可な知識じゃ太刀打ちできませんし、そもそもその土俵には乗るべきではないのです。
あんまりこんなことばかり書いてると、敵を作りそうですが、良くてトントン、悪けりゃドボンですので、本当に注意してください。
じゃあ、不動産投資はあきらめた方がいいの？って言うとそういうことではありません。
ババ物件を引かないためには
一番は相場観を持つということです。毎日スーパーで牛乳買ってると、大体の値段ってわかりますよね。ガソリン価格でもいいですが、大体の値ごろ感ってわかるもんでしょ？不動産も同じです。
その物件がお買い得なのかどうか？この瞬間に勝負は決します。
ローンを組む前提であれば、それは大きなレバレッジとなりますので、自分の資金よりも大きな金の生る木を手に入れるチャンスでもあります。逆に言うとそこにリスクが潜んでもいます。
日本の車や不動産ってのは不思議なもので、新築ってやたらもてはやされるんですよね。
不動産は建設から１年間は新築と謳えるので、その期間に何とか契約させたいわけです（それ以降は未入居中古物件にクラスチェンジされる）。
だって、中古になった瞬間に資産価値が２割減ると言われるほど日本人は新しい物好きなんですよね。
逆に考えるとどうですか？投資用物件なのに新築がそもそも必要ですか？ってことですよね。当然答えはNOです。
あ、どっかの転売用タワマンとかその辺のある意味特殊なプレミア付き物件は除きますね。
前置きが長くなりましたが、少なくとも物件の状態と、価格!これを毎日でもチェックする。
そしてすぐに売れる物件と、いつまでも売れ残る物件の違いを感覚的に理解する。こういう努力をすることで買った瞬間に「勝ち確」物件を手に入れることができるんですね。
不動産投資って不労所得じゃないの？
確かに管理会社に丸投げしてちょっとプラスかな？どうかな？くらいなら不労も可能でしょうけど、基本的に不動産投資は事業です！
逆に言うと自分が動いた分だけ利益が残ります。
また、利益を経費で相殺しやすい（結構経費範囲が広い）ので、そういう意味では節税効果も高いです。
賃料等の利益を新規物件の購入費（負債）で相殺して、どんどん事業規模拡大、年々利益が加速して原資回収、あとに残るのは利益と資産です。
なので、あくまで隙間時間でできる簡単な副業ってとらえ方には私自身は懐疑的な立場ですので悪しからず。
実際に物件を購入するまでの流れ
情報収集
ワタクシ不動産王が見ているのは主にアットホームというポータルサイトです。ここは物件掲載料が安いので、比較的安価な投資用物件も載っています。
スーモ等のサイトは掲載料が高いので、主に居住用の金額もある程度以上の物件が載っている印象です。
アットホームではエリア別の人気ランキングと各物件のお気に入り登録者数を確認できるので、他の人から人気のある物件を簡単に検索できます。
エリアによってはスーモの方が掲載数が多かったり、地域の不動産サイトが強かったり色々ありますので、ご自身のエリアに合うサイトを探されるのが良いと思います。
ちなみに長野県ではココスマという不動産サイト和歌山（別荘専門）ではスエタカ不動産が強い印象です。
私は購入物件を近畿圏で探すことが多いのですが、特定のエリアで気になる物件があればその地域の賃料相場、他の競合物件や公共交通機関、再開発情報など考えられるあらゆる情報を収集しています。
最安賃料が3万円を切っているエリアは、賃貸物件が飽和状態にあるか、そもそも賃貸需要が無いケースが多いので購入しない方がベターです。
市町村ごとに補助金制度も異なるので事前に調査が必要です。
私は毎日1,000件程度の物件情報を確認して、その中から10件程度ピックアップして詳細に調査しています。
最終的に内覧に行くのはそのうちの2,3軒程度です。
FXで言えばエントリー位置ですからはっきり言ってここが勝負です。初めのエントリーさえ上手くいけば、後はどれだけ利益をとるか？だけです。
＼スーモのアンケートもよろしくね！／
内覧予約
情報収集である程度、目あての物件が見つかれば不動産屋に連絡します。
人気の物件は内覧予約が他にも入っていることが多いので必ず電話で問い合わせます。
その際に直近の内覧の予約状況や販売反響を聞くことができればベターです。
内覧はなるべく直近の日にちで取ります。
人気物件は早い者勝ちの争奪戦です！
掲載されている金額の前後どの程度まで駆け引きするかも事前にシミュレーションしておくとなおヨシ！です。
内覧当日
内覧当日はメジャー、水準器orビー玉を持っていくのがオススメです。
床下や屋根裏も確認するのでスマホは必須です。暗いところはスマホのライトで確認します。
古い物件は外壁のクラック、チョーキングの有無（外壁を手で触って、塗料の粉が付く状態なら近いうちに塗り替えが必要）、室内の雨漏り跡、建物の傾き、建具の建て付けは特に重点項目です。
ブレーカーが古い場合は電力容量を確認しておきましょう。少なくとも30A以上は必要です。
各所、写真に残すと帰ってから再確認できます。
また、売主の情報を聞いて価格交渉が可能かどうか不動産屋に確認します。不動産屋もその場では売主に聞いてみますと言われるので、より本気度を示すためには購入申込書を書くことをオススメします（不動産屋から記入の指示をされるケースもあります）。
値引きだけお願いしてやっぱり止めますというのはタブーです。
契約日
不動産屋によってまちまちですが、本人確認書類や印鑑証明等の書類が必要になります。
諸費用については仲介手数料と登記費用、固定資産税精算金、火災保険などが必要です。大体、物件価格の15%程度は必要です。詳しくはgoogle先生に聞いてみましょうｗ
売主と予定を合わせて不動産屋にて司法書士同席の元、契約を行います。同日売買代金の決済も行います。（契約と決済日が異なるケースもあります）
仲介手数料は上限が基本的に3%+6万円ですが、金額によって異なるケースもあります。
仲介手数料の値引きは決してしないでください。特に人気物件の場合は、不動産屋は自身の取り分が少なくなるような交渉をしてくる買主は排除したいというのが心境です。
むしろ、仲介手数料プラスアルファ支払ってでも、売主との価格交渉を頑張ってもらった方がいいです。
引渡し
売買代金決済後に物件の引き渡しとなります。登記は大体2週間後に完了します。競売物件の場合は鍵がない場合！？もあります。
引き渡し後に、業者を利用する場合はリフォームの見積もりをしてもらいます。不安な場合は、購入前の内覧に同行してもらうのも手ですが、仲の良い業者でないと厳しいかもしれません。
私は何度か業者さんに内覧同行してもらいましたが、思ったより金額がかかりそうだったので、購入を見送ったことがありますので、慣れないうちは専門家にみてもらってから購入するのが得策だとは思います。
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まとめ
不動産投資のアレコレについて、ざっくりと説明してきましたがいかがだったでしょうか？
初心者にはハードルが高いように思えますが、おススメの投資方法としては、始めは手持ち資金で中古の物件を購入し、リフォームで賃貸に出し、原資を回収ってところから始めるのがリスクが低くてよいかと思います。
DIYどんとこい！な猛者は特に向いているかもしれませんね。まずは目利きが大事です。FXのチャートと同じく、感覚で売り時買い時が分かるように鍛錬しましょう。
また不動産投資に役立つ資格としては、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー、簿記、DIY系では電気工事士なんてあると便利かもしれませんね。
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